吉林市住宅小区物业管理暂行办法
吉林省吉林市人民政府
吉林市住宅小区物业管理暂行办法
吉林市人民政府
第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅小区的管理，提高住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理布局、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在2万平方米以上的居住区域。
本办法所称住宅小区物业管理，是指对住宅小区内的各类房屋和附属配套设施进行的维修、养护，对小区内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等实行的统一管理以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
第四条 住宅小区的物业管理实行民主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条 市房地产管理局是住宅小区物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
（一）宣传贯彻执行有关物业管理的法规、规章和政策；
（二）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；
（三）负责对物业管理企业的资质审查、核发《物业管理企业资质证书》和对物业管理人员的培训；
（四）参与住宅小区管理委员会的组建工作；
（五）对住宅小区物业管理工作进行组织协调、业务指导和检查评比；
（六）制定住宅小区管理制度和管理标准；
（七）负责住宅小区物业管理专项资金的征收、管理和使用；
（八）查处违反物业管理法规和规章的行为；
物业管理的日常工作由物业管理办公室负责。
市城建、土地、环保、公安、卫生、民政、邮电、电业等部门及住宅小区所在区人民政府应按职责分工配合做好住宅小区物业管理工作。
第六条 住宅小区内的房屋产权人和使用人均有参与和监督物业管理的权利，并有遵守本办法和各项规章制度的义务。
第二章 住宅小区管理委员会
第七条 住宅小区管理委员会（以下简称为管委会）是代表和维护住宅小区内的房屋产权人和使用人的合法权益，进行物业管理的民主自治组织。
第八条 住宅小区交付使用后，在入住率达到60％以上时，物业管理行政主管部门应会同小区所在地街道办事处、开发建设单位召集产权人和使用人大会，选举产生管委会。
第九条 管委会按下列规定组成：
（一）管委会成员一般由5人至15人组成，分别由房屋产权人、使用人和派出所、居委会等有关方面的人员担任，其中房屋产权人和使用人在管委会委员中的比例不得低于60％；
（二）管委会委员由热心公益事业、责任心强、有一定工作能力的人担任；
（三）管委会设主任一名、副主任若干名，由物业管理行政主管部门与小区所在地街道办事处、产权单位在管委会委员中协商提名，由管委会全体委员选举产生；
（四）管委会设执行秘书1至2名，负责处理管委会日常事务；
（五）主任和执行秘书为专职，可享受适当补贴，其它委员为义务兼职；
（六）管委会每届任期三年，委员可以连选连任。
第十条 管委会享有下列权利：
（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；
（三）对物业管理公司的各项管理工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；
（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施。
第十一条 管委会履行下列义务；
（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益并接受其监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（四）组织召开住宅小区的房屋产权人和使用人大会， 每年向大会报告一次工作。
第十二条 管委会决定问题采取少数服从多数的原则。
第三章 物业管理公司
第十三条 物业管理公司是指从事住宅小区物业管理的综合服务性企业，享受国家对第三产业的优惠政策。
第十四条 开办物业管理公司必须具备下列条件：
（一）拥有或受委托管理建筑面积2万平方米以上房屋及附属配套设施；
（二）有20万元以上的注册资金；
（三）有符合规定的公司管理章程；
（四）有固定的办公场所；
（五）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员、技术人员；
第十五条 申办物业管理公司必须提供下列资料：
（一）申请报告；
（二）法定代表人的身份证明（私营企业业主身份证明）；
（三）管理章程；
（四）验资证明；
（五）办公场所证明；
（六）专业技术管理人员资格证明；
（七）中外合资企业，还须提供项目议定书、合同的副本及中方投资审批机关的批准文件；外商独资企业，须委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项；
（八）私营企业，还需提供雇员名册；
（九）其它有关文件、资料。
第十六条 凡申办成立物业管理公司的单位或个人必须经物业管理行政主管部门资质审查，合格后领取《物业管理企业资质证书》，到工商行政管理部门登记注册，取得营业执照后方可从事住宅小区的物业管理。
《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
第十七条 物业管理公司发生合并、分立的，应在合并、分立后30日内到物业管理行政主管部门重新办理资质认定。
物业管理公司破产或因其它原因终止业务时，应当到审批机关注销《物业管理企业资质证书》。
物业管理公司变更法人代表、单位名称、办公地址等情况，均应在变更之日起30日内向审批机关办理变更登记。
第十八条 物业管理公司取得《物业管理企业资质证书》后，一年内未从事物业管理业务的，由审批部门吊销其《物业管理企业资质证书》，并提请工商行政管理部门吊销其营业执照。
第十九条 本办法发布前，未经审批部门审核批准的物业管理公司，应当自本办法发布之日起三个月内补办经营资质审批手续。
第二十条 物业管理公司的管理人员，须经物业管理行政主管部门培训合格后方可上岗工作。
第二十一条 物业管理公司应根据与管委会签定的物业管理委托合同，实施对住宅小区的物业管理。
物业管理委托合同应包括下列内容：
（一）委托管理项目；
（二）委托管理标准；
（三）委托管理权限；
（四）委托管理期限；
（五）委托管理费用；
（六）违约责任；
（七）其它权利和义务条款；
物业管理委托合同须报物业管理行政主管部门备案。
第二十二条 新建住宅小区在工程开工后，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位委托物业管理公司，对该住宅小区进行前期管理。
管委会成立后，应按本办法选聘物业管理公司对该住宅小区物业进行管理。承担前期物业管理的公司在同等条件下，可优先受聘。
第二十三条 物业管理公司的管理范围包括下列内容：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、自行车棚、停车场、绿化地、道路等共用设施的使用、维修、养护和管理；
（三）环境卫生；
（四）公共秩序、安全保卫；
（五）物业管理行政主管部门规定的和行业管理部门委托的其它管理项目。
第二十四条 物业管理公司享有下列权利：
（一）根据有关法规和规章，结合实际情况，制定本住宅小区物业管理办法；
（二）制止违反住宅小区物业管理有关规定的行为；
（三）选聘专营企业承担专项经营业务；
（四）依据管理委托合同和有关规定收取管理费用；
（五）可以实行多种经营、以其收益补充小区物业管理经费。
第二十五条 物业管理公司应履行下列义务：
（一）依据物业管理行政主管部门规定的标准对住宅小区实施物业管理。
（二）履行物业管理合同，依法经营；
（三）接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；
（四）重大的管理措施应当提交管委会审议；
（五）接受物业管理行政主管部门，有关行业主管部门及住宅小区所在地人民政府监督、指导。
第二十六条 物业管理公司对住宅小区的管理，未达到委托管理合同规定标准或违反委托管理合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。
第四章 住宅小区的使用与维护
第二十七条 新建住宅小区在管理移交时，开发建设单位必须向住宅小区管委会提供以下档案资料：
（一）住宅小区的规划图；
（二）工程竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋施工图；
（六）工程质量检查合格证；
（七）房屋产权明细表；
（八）其它有关必要的资料。
已建住宅小区在管理移交时，接管的物业管理公司，要通过物业管理行政主管部门指定的房屋鉴定部门，对接管的物业进行鉴定，做为保持房屋完好率的考核依据。
第二十八条 房屋产权人和使用人对房屋的使用应遵守下列规定：
（一）未经市政府有关部门批准，不得擅自改变房屋、配套设施的结构、外观和用途，毁损设施、设备、危及房屋安全；
（二）不得私搭乱建，随意占用房屋共用部位；
（三）不得利用房屋从事危害公共利益、侵害他人正当权益的活动；
（四）转让、出租房屋的、须到物业管理公司备案；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分由产权人负责维修；
（二）房屋的本体公用部分，由物业管理公司定期组织维修和养护，费用从住宅维修基金中支付。
第三十条 住宅小区的公共绿化、环境卫生、安全保卫由物业管理公司按小区物业管理标准和规定实施统一管理，费用从物业管理服务费中支付。
第三十一条 住宅小区的道路、路灯、停车场、自行车棚、沟渠池、井、连廊等公用设施由物业管理公司统一管理、维修和养护，费用在管理专项基金中列支。
第三十二条 凡房屋及附属设备有影响市容或可能危害毗邻房屋安全和公共安全的，按规定应由产权人修缮的，产权人应及时修缮，拒不进行修缮的，由管委会指定物业管理公司进行修缮，其费用由产权人承担。
第三十三条 在住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用道路、停车场、自行车棚等公用设施；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂画园林艺术雕刻；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和乱鸣嗽叭；
（八）发出超标准噪音；
（九）排放有毒有害物质；
（十）法律、法规和市政府规定禁止的其它行为。
第五章 物业管理经费及其使用
第三十四条 住宅小区的物业管理，本着以区养区的原则，其管理经费主要来源于开发建设单位和房屋产权人、使用人。
第三十五条 新建住宅小区、单体栋号的开发建设单位，在拆迁前按建设总投资2％的比例提取物业管理专项基金用于住宅小区公用设施的更新、改造、维修和购买管理、商业用房。
第三十六条 管理专项基金由物业管理行政主管部门设专帐代管，列入财政预算外资金管理，专款专用，接受市财政、审计部门的监督。
第三十七条 开发建设单位在移交住宅小区时应以成本价按建筑总面积0．4％的比例为小区提供管理、商业用房。该管理、商业用房产权属管委会，由管委会按民宅租金标准租给物业管理公司使用。任何单位和个人不得擅自改变其用途。
第三十八条 本办法发布前已建成并移交的缺少配套设施的住宅小区，其补建所需资金由原开发建设单位负担，不足部分由政府在城市建设维护费和小区网点费中调剂解决。
第三十九条 房屋产权人和使用人应按规定交纳住宅维修基金，住宅维修基金标准由物业管理行政主管部门会同物价部门另行确定。
第四十条 房屋产权人和使用人还应根据物业管理公司提供的公共性服务项目，按规定交纳各项公共性服务费。
公共性服务费标准由物业管理行政主管部门会同物价部门另行确定。
物业管理公司在住宅小区内为产权人和使用人提供的专项服务和特约服务，可以收取专项服务费和特约服务费。专项服务费和特约服务费物价部门有统一收费标准的，统一标准，没有统一标准的，由服务者和使用者协商定价。
第四十一条 物业管理公司须按季向物业管理行政主管部门报送财务报表，同时抄送管委会。管委会应每季向房屋产权人、使用人公布一次。
第六章 奖励与处罚
第四十二条 住宅小区物业管理工作应按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标评比办法》定期进行检查评比，对评为市、省、国家级的文明住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。
第四十三条 违反本办法的，由物业管理行政主管部门或会同有关部门按下列规定予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第十六条规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事住宅小区物业管理的，没收其非法收入，并处以非法收入1倍至5倍罚款；对不办理年审的，吊销其《物业管理企业资质证书》。
（二）违反第十七条规定的，责令限期改正，并处以500元至1500元的罚款。
（三）违反第二十条规定的，责令限期改正，情节严重的，取消其《物业管理企业资质证书》。
（四）违反第二十五条规定，物业管理公司管理不善，造成居民小区环境恶化、秩序混乱的，责令限期改正，赔偿损失，并处以1000元至2000元罚款。
（五）违反第二十八条规定的，由物业管理公司予以制止，批评教育，责令其恢复原状。
（六）违反第三十三条规定的，管委会和物业管理公司除有权制止、批评教育外，还可提请有关部门依法予以处罚。
（七）违反第三十五条，第三十七条规定的，责令限期改正，在规定期限内仍不履行的，不予办理房屋确权、交易、鉴证及下期房屋的拆迁手续。
（八）违反第三十九条、第四十条第一款，产权人、使用人不按规定交纳各项费用的，物业管理公司可要求其限期交纳，连续六个月以上拒交应交费用的，物业管理公司可向人民法院提起诉讼。
（九）违反第四十一条规定，管委会没按时向房屋产权人、使用人公布物业管理公司的财务收支状况的，给予警告，造成住宅小区利益严重损害的，物业管理行政主管部门应提请房屋产权人、使用人大会，撤换其主要负责人及直接责任者。物业管理公司未按时报送财务报表的，责令其
改正，并处以500元至1500元的罚款。
第四十四条 对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理公司的工作人员执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十五条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，对复议决定不服的，可在接到复议决定书十五日内向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，由处罚机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第四十六条 县（市）住宅小区的物业管理可参照本办法执行。
第四十七条 本办法由吉林市房地产管理局负责组织实施。
第四十八条 本办法自一九九六年十月一日起施行。
1996年7月10日
关于实行出海工作人员海上作业津贴暂行办法的通知
国家海洋局
关于实行出海工作人员海上作业津贴暂行办法的通知
1985年11月19日，国家海洋局
各分局、研究所：
我局海洋调查船船员、调查作业人员的津贴制度，系一九八一年九月国家劳动总局以（81）劳总薪字128号文件批准建立的。实行这项制度对贯彻按劳分配的原则，稳定海洋事业队伍，起到了一定作用。但四年多来，情况已发生较大变化，需对现行标准进行必要的调整。为此，现将出海工作人员海上作业津贴暂行办法的有关问题通知如下：
一、执行远洋调查任务，津贴分为三类：一类为船长，政委，大副，轮机长和正副指挥，正副考察队长，首席科学家，以及副研究员以上高级科技人员，每人每天人民币二元；二类为其他正式干部每人每天人民币一元八角；三类为工人和见习人员，每人每天人民币一元五角。另外停靠外国港口每人每天加发外汇一点五美元；不靠外国港口每人每天加发相当一美元的人民币，不发外币。
二、执行中近海调查任务，继续执行局（81）国海劳字599号通知规定的标准。为鼓励出海执行任务，各单位可在当年或上年增收节支提成的奖励基金中给每人每天加发一元。这一元属奖励性质，所以在每一航次中的发放要从严掌握，按以下几条原则：
1、对全船，如发生经济损失较大的责任事故或影响很坏的政治事故不发；
2、对部门，发生较大的责任事故，本部门不发，船长、政委扣发一半；
3、对个人，发生责任事故的当事人不发，部门领导扣发一半，如还有不服从工作分配、打架斗殴、行窃等严重违犯组织纪律的不发。
三、近中海与远洋划分，见附图。在南北纬50°以远的极地洋区执行调查任务，海上作业津贴标准另行规定。
四、海上作业津贴计算办法：
按每个航次的测区所在位置，分别计算海上作业津贴：
测区在近中海，从离港口启航之日至返回港口之日；测区跨中近海和远洋，按实际所在海域的作业天数分别计算，往返航渡按近中海标准执行；测区在远洋，以第一近海锚地启航前往作业区之日至完成任务返回近海锚地之日，均以远洋标准执行。其余离开本船籍港的时间以中近海的标准执行。
测区跨远洋和南、北纬50°以远洋的极地洋区，按实际所在洋区的作业天数分别计算，往返航渡按远洋标准执行。
五、本暂行办法，自十二月一日起执行。由局劳动人事教育办公室负责解释。
关于海洋调查人员海上作业津贴暂行办法的说明
一、为什么要搞一个暂行办法？
海洋调查船船员和海洋调查作业人员的津贴制度，自一九八一年九月经国家劳动总局批准建立以来，情况有了较大变化，一个方面是工资制度进行了改革，必然带来对津贴制度的影响，因为津贴是工资的补充形式，工资制度的改革，客观上也要津贴制度的相应变化；另一方面是我局组织了首次南极和南大洋考察，南极和南大洋考察的津贴比我局原规定的津贴标准略有提高，再加上国家对物价作了调整，我局原来的津贴标准是在当时的物价水平上制定的，而在调整后的物价面前显得偏低了。鉴于上述情况，局拟向国家申请调整津贴标准和制定新的津贴制度，但国家批准要有一个过程。为适应当前一些调查任务的急需，局决定依据现有的规定，搞一个海洋调查人员海上作业津贴暂行办法（以下简称暂行办法）。
二、暂行办法的政策依据是什么？
局制定这个暂行办法，主要依据国家劳动总局（81）劳总薪（81）128号文件、贯彻执行这个文件的（81）国海劳字第599号文件和南极考察委员会国南（84）33号文件、财政部（84）财外字第610号文件，以及国家关于工资改革后奖金发放的有关规定。
三、暂行办法与局原有规定有哪些变化？
局（81）国海劳字第599号文件规定津贴分为在港、近中海和远洋三个部分，暂行办法未涉及到在港的津贴标准，近中海和远洋有以下几个变化：第一，远洋津贴，按海上责任大小和艰苦程度不同分成三等，进一步体现按劳分配原则；第二，执行远洋任务对靠外港和不靠外港的津贴分别作了明确规定；第三，对近中海调查，在继续执行原标准的基础上，由各单位收入留成的奖励基金开支，给每人每天加发一元的奖励。总之，暂行规定的津贴标准比原有的标准有实际的提高。
四、关于外汇补助问题
1、为什么执行远洋靠外港是给每人每天1. 5美元外汇而不像首次南大洋和南极考察那样给2.0美元外汇补助？
因为首次执行南大洋和南极考察任务时，正值国家实行出国人员伙食费包干，节余归己的办法，而执行考察任务人员当时还是伙食供给，并未包干，国家考虑到这一情况同意每人每天增加0.5美元作为临时办法，并不是批准的一种制度。 而现在国家对出国人员已取消伙食包干，再继续保留增加的0.5美元就不可能了。今后到南极和南大洋执行任务，只要船只未进入南纬50°以南洋区，就要统一执行我局暂行规定的标准。
2、执行远洋任务不停靠外港为什么不发外汇，这样会不会大家都要停靠外港？
执行远洋任务是否停靠外港，是根据需要和可能来决定的，并报国家批准。不需要停靠外港能完成的远洋任务，我们不能向国家提出靠外港的申请，也相信广大船员和科技人员的觉悟，他们也不会为个人争得少量外汇而使国家增加外汇开支。由于不停靠外港，就无法向国家申请外汇额度，个人拿到的外汇也不能用。所以执行不靠外港的远洋任务就不发给个人外汇。
五、暂行办法执行到什么时候？
这个暂行办法下发以后，我们即向国家上报关于调整海上作业津贴的请示，在国家批准新标准前，局就按暂行办法执行。再不能像过去那样，执行一次远洋任务研究一次、改动一次海上津贴标准，甚至船到了海上还来电要求改动。暂行办法下发后，局领导要求，任何个人包括局领导自己和任何单位都不能自作主张，擅自变动，确有不合理的需要调整，必须经局办公会议讨论决定。
六、远洋与近中海的界线如何划分？
这次远洋与近中海的界线，是在原规定离中国海岸线四百海里为远洋的基础上确定的，具体为：北起朝鲜半岛的孟骨群岛的竹岛、楸子岛至济州岛的牛岛至日本大隅列岛的草垣岛连线，再向冲绳岛伸延至宫古岛东角、巴坦岛西岸，继续向西南伸延至东经115°和北纬15°的交点，直至沿北纬15°线向西伸延的一条折线，此线距大陆以近为近中海，以远为远洋。
