关于印发《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的通知
浙江省住房和城乡建设厅
关于印发《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的通知
浙建房市〔2010〕20号
各市、县（市、区）建委（建设局）、房地产管理局（处）：
为加强物业项目服务退出管理,规范物业服务企业退出行为, 维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，引导物业服务行业健康有序发展，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规的规定，在调查研究和广泛征求意见的基础上，我厅制定了《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》，现印发给你们，请认真组织物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会等单位以及相关部门进行学习和贯彻实施。实施中如遇问题请及时反馈我厅房地产市场监管处。
附件：《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》
浙江省住房和城乡建设厅
二〇一〇年三月九日
浙江省物业项目服务退出管理办法
（试行）
第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。
第三条 退出物业项目服务管理应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业项目服务退出的指导、监督和管理。
县级以上人民政府房产行政主管部门(以下简称“物业主管部门”)负责本行政区域内物业项目服务退出的指导、监督和管理。
第五条 业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务企业，要保证业主的正常生活秩序。
物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。
开发建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目管理的顺利开展提供保障。
第六条 前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：
（一）建设单位或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满60日前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业管理招标投标有关规定，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。
（二）物业服务企业应当将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
（三）建设单位应当在新选聘的物业服务企业（以下统称“新受托物业服务企业”）确定后10日内，将新受托物业服务企业及相关情况书面函告业主，并抄报物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
（四）建设单位未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时向所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促建设单位及时选聘物业服务企业。
第七条 前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立，或物业服务合同期满终止，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：
（一）业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
（二）物业服务企业应当将未续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
（三）业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在本物业管理区域内公告，并报物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
（四）业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任，也未决定实施自治管理的，原物业服务企业应当及时向所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促业主大会及时选聘物业服务企业。
第八条 物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出项目服务管理的，应依情形分别适用下列程序：
（一）前期物业服务期间，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同前90日书面告知对方，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业招标投标有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。同时,建设单位、物业服务企业和物业主管部门应分别履行本办法第六条（二）至（四）项相关规定。
（二）物业服务期间，经业主委员会或者20％以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主大会。在召开业主大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会做出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后３日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或合同另有约定的从其约定。
业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和本物业项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。同时，物业服务企业应填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。
（三）物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。
物业服务企业应当将解约原因、退出时间以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》，书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。
（四）当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请物业项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。
第九条 物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目管理相关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止或解除退出之日。
第十条 在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业；原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同的约定，及时补缴。
第十一条 原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目管理移交前30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并提供该管理办法第九条、第十条规定的资料。
第十二条 新受托物业服务企业接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。
查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。
经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。
第十三条 物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费；新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。
第十四条 物业服务合同期满终止，业主大会未依法及时选聘新的物业服务企业且未作出自治管理决定的，应当按照下列程序做好衔接工作：
（一）在物业服务合同期满终止前30日，业主大会未明确续聘或未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定时，原物业服务企业应当向物业项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)报告。
（二）物业主管部门接到物业服务企业报告后7个日内，应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会到物业项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。
（三）物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，积极协助业主大会依法选聘新的物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘物业服务企业工作，指导业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。
（四）对拒不选聘新的物业服务企业的，物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)将有关情况书面报送物业项目所在地县（市、区）人民政府。根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，及时制定管理预案，并组织社区居委会、环卫、园林、供电、供水等部门做好共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。所发生的费用由业主交纳，业主委员会负责收取。
第十五条 物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，应记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第164号)等有关的规定，可给予降低企业资质等级或取消企业资质。
第十六条 因物业规模较小导致物业服务企业退出项目服务管理的，所在地县（市、区）物业主管部门应从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合。
第十七条 各设区的市、县物业主管部门可依据本办法结合当地实际，制定具体实施细则。
第十八条 本办法自发布之日起施行。
专利代理人资格考试考务规则
国家知识产权局
国家知识产权局公告（第99号）
为了规范和指导专利代理人资格考试的报名、考场设置、试卷保管、考场规则、监考和阅卷等项工作，根据《专利代理条例》和《专利代理人资格考试实施办法》的规定，制定了《专利代理人资格考试考务规则》，现公告如下。
中华人民共和国国家知识产权局
二○○四年二月二十六日
专利代理人资格考试考务规则
第一节 考试报名
一、报名参加全国专利代理人资格考试的人员，应当选择适合其参加考试的考点之一，在规定的报名时间内向考点所在地的省、自治区、直辖市知识产权局考试工作领导小组报名（下称考试工作领导小组）。
二、报名时应当出示本人有效身份证件、工作证明、学历证明的原件，交本人近期一寸免冠照片三张，并按照要求填写报名表一式两份，以及考试报名费。
三、报名人员可以采取函报方式，将报名表一式两份以及有效身份证件、工作证明、学历证明的复印件、照片和报名费寄交考点所在地的考试工作领导小组。
采取函报方式的人员，应当提前向考试工作领导小组领取报名表，并在报名截止日之前寄出。逾期寄出的，报名无效。
采取函报方式的人员，应当在考试的前一天持有效身份证件和工作证明、学历证明的原件和准考证到考点所在地的考试工作领导小组进行查验。
四、各考试工作领导小组应当按照有关规定对报名人员进行资格审查，对符合规定的人员发给准考证，并将本规则中要求考生了解的事项通知该报名人员。
五、准考证由考核委员会办公室统一印制，由各考试工作领导小组进行编号并予以发放。
六、报名结束后，各考试工作领导小组应当及时将所有经资格审查合格的报名人员的有关信息数据和报名表一份上报国家知识产权局考核委员会办公室。
第二节 考场设置
一、各考试工作领导小组应当按照集中、便利的原则，根据报名人数和考场设置要求，设置若干考场。
二、考场设置应当符合以下要求：
（一）每个考场的考生数量为30人，余数不足30人的单设一个考场；
（二）每个考生一个桌位，考生之间应当有一个座位以上的间隔；
（三）每个桌位的右上角应当粘贴准考证号码；
（四）不得使用阶梯教室作为考场；
（五）考场应当避开繁华、喧闹的地段。
三、监考人员的配备应当符合以下要求：
（一）指定总监考人一名,总体负责考点的监考工作；
（二）每个考场配备二名监考人员（男女各一名），负责该考场的具体监考工作；
（三）每个考点应当配备一名以上医务人员。
四、各考试工作领导小组应当在考场附近设置一个考务办公室，作为发放试卷和处理有关事务的场所。
第三节 试卷运送及保管
一、考核委员会办公室应当为每个考点配备两名以上试卷运送和保管人员，负责试卷的运送、收发、管理和保密工作。
二、试卷运送和保管人员应当履行以下职责：
（一）护送试卷、确保试卷的安全和保密；
（二）在进行考试的前一天携带试卷到达考点，并将试卷锁入保险柜中，加贴封条，钥匙由运送人员分别保管；
（三）察看考场设置情况，对不符合《考场设置要求》的，应当及时向考试工作领导小组提出，共同研究补救措施并向考核委员会办公室汇报；
（四）核实参加考试的考生名单。
三、各考试工作领导小组应当配备满足考试试卷的保管、保密需要的保险柜、封条以及向考场运送试卷的专用车辆。
四、试卷运送和保管人员应当在每场考试前启封保险柜取出试卷，并确保在考试进行前15分钟将试卷交到各考场监考人员手中。
五、每科考试结束后，试卷运送和保管人员应当及时核对监考人员送回的答题卡或答卷以及试卷数量，将确认后的答题卡或答卷锁入保险柜并加贴封条。
六、全部考试结束后，试卷运送和保管人员应当会同各考试工作领导小组将使用过的试卷问卷全部销毁，并且应当携带所有答题卡和答卷按时返回，直接交给考核委员会办公室工作人员。
七、试卷运送和保管人员应当随身推带一套备用试卷，供特殊情况下使用。如未使用，不得拆封，原样带回。
第四节 考场规则
一、考生应当在每科考试前10分钟凭准考证进入考场，按准考证号码对号入座，并将准考证和有效身份证件放在考桌右上角，便于监考人员查验。
二、考生迟到30分钟以上的，不得进入考场。考试开始30分钟后，考生方可交卷出场。无准考证者不得进入考场。
三、考生不得携带任何书籍、资料、笔记、报纸等带有文字的纸张进入考场，也不得携带任何具有存储功能的电子器具以及任何通讯工具进入考场。发生上述情况的，由监考人员收取并在该科考试期间代为保管。
四、考生答卷的字迹要清晰，用笔正确。考生应当按照要求在答题卡或者答卷首页上填涂准考证号码、姓名等项内容。凡未填写姓名、准考证号或者字迹辨认不清、未按规定填涂，撕毁答题卡或者答卷，以及在答题卡或者答卷密封线以外作其他标记的，该答卷作废。
五、考生发现试卷印制有误或者不清晰的，可向监考人员反映，但不得要求监考人员解释试题。
六、考生应当注意保持考场安静，不得交头接耳、左顾右盼，不得查看和窥视他人答题卡或者答卷，不得传递答题卡或者答卷以及与考试内容相关的任何信息，不得在考场内吸烟。
七、考生提前答完试卷的，可以在座位上举手示意，待监考人员收卷后离开考场。考试结束时间一到，考生应当立刻停止答卷，并将答题卡或者答卷翻放在桌面上，离开考场。考生不得将答题卡、答卷以及试卷带出考场。考生交卷后不得在考场及附近逗留和喧哗。
八、考生有违反本节第六、第七项规定的，监考人员应当提出警告并予以制止。
九、考生经两次警告仍不改正的，监考人员应当责令该考生立即离开考场，并由考点考试工作领导小组对该考生作出该科考试成绩无效或者取消考试资格的处理决定。
第五节 监考
一、监考人员应当在总监考人的指挥下，明确岗位，按照分工完成下列工作：
（一）考试开始前15分钟到考务办公室领取试卷，到达考场后将领取的试卷当众进行验封、启封、核对、分发；
（二）逐个核对考生的准考证及照片，核对准考证号码是否与座位标号一致；
（三）考试结束前15分钟向考生发出时间提示。考试结束时间一到，要求考生立刻停止答卷并将答题卡或者答卷翻放在考桌上离开考场。
（四）每科考试结束后，按照该考场的考生人数清点答题卡或者答卷，将清点后的答题卡或者答卷按考号顺序排序并封装。封装时应当在答卷袋开口处加贴密封签、加盖骑缝章，并在答卷袋面上写明考点名称、考场序号、答卷数量，在签名后交试卷保管人员；
（五）每科考试结束后，清理考场并对考场进行封闭，考场钥匙由监考人员专管。
二、监考人员进入考场应当佩戴统一制发的监考员标志。
三、监考人员发现考生临场生病，应当及时通知考场医务人员，对不能坚持考试的，应当说服其终止考试。
四、监考人员应当如实填写《考场记录单》，将考场秩序状况、考生的违纪行为以及处理经过详细记录在考场记录单上。《考场记录单》应当与该考场的答题卡或者答卷一同放入试卷袋中封装。
五、监考人员应当忠于职守，在监考期间不得抄题、做题，不就试题内容作任何解释或暗示，不得在考场内吸烟、阅读书报、闲谈以及作与监考无关的事情。
第六节 阅卷
一、全国专利代理人资格考试阅卷工作在专利代理人考核委员会领导下，由考核委员会办公室统一组织国家知识产权局有关部门具体执行。
二、答题卡的阅卷工作由考核委员会办公室工作人员采用读卡机统一进行；专利申请文件撰写答卷的阅卷工作由有关部门组成阅卷小组分别进行，阅卷小组负责人由部门领导担任。
三、阅卷工作应当在考核委员会办公室规定的时间和地点内完成。考核委员会办公室在进行答卷袋的拆封、登记和分发，使用读卡机阅读答题卡，以及考试分数录入等项工作时，应当指定两名以上工作人员在指定地点共同完成。
四、阅卷人员应当对答题卡和答卷的安全、保密负责。阅卷人员在阅卷期间不得将答题卡和答卷带出阅卷地点，不得损坏或者丢失答题卡和答卷，也不得拆启答卷的密封签。发现答题卡和答卷有异常或者密封签损坏等情况的，应当及时与考核委员会办公室联系，不得擅自处理。
五、阅卷小组应当制定评分标准，阅卷人员应当根据评分标准认真阅卷。答卷的总分（各题得分之和）应当经两名以上阅卷人员核定并签名。
六、考试成绩公布前，任何人不得擅自泄露分数情况。
七、考试成绩公布半年以后，考核委员会办公室经考核委员会负责人批准，可以将答题卡和答卷销毁。答题卡和答卷销毁之前应当妥善保管，以备复查。
第七节 成绩复查
一、专利代理人考核委员会负责全国专利代理人资格考试的考试成绩复查工作，交考核委员会办公室具体承办。
二、请求复查考试成绩的考生应当在收到考试成绩通知单之日起十五日内向考核委员会办公室提出书面复查申请。超过十五日提出的，复查申请不予受理。
三、考试成绩的复查只限于核查答题卡和答卷各题得分之和相加是否有误，不审核各题应得分数。考生不得亲自查阅其答题卡和答卷。
四、考核委员会办公室应当指定两名以上工作人员共同完成复查工作。复查人员不得擅自将答题卡和答卷带出指定地点，不得擅自涂改答题卡和改动答卷各题已得分数。
五、复查发现分数确有错误应当予以更正的，经阅卷小组负责人和考核委员会办公室负责人审核同意并签名，报考核委员会主任批准后，方可更正分数。
六、复查结果由考核委员会办公室书面通知提出复查请求的考生。更正分数的答题卡、答卷和复查报告一并留存两年，用以备查。
