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山东省聊城市人民政府


关于印发《聊城市市级收费减免管理暂行办法》的通知（聊政发〔2005〕7号）


各县（市、区）人民政府，经济开发区管委会，市政府各部门：
　　《聊城市市级收费减免管理暂行办法》已经市政府第20次常务会议通过，现印发给你们，望认真贯彻执行。


聊城市人民政府
二○○五年二月一日

聊城市市级收费减免管理暂行办法

　　第一条　为进一步加强市级收费管理，保障政府收益，促进政府行为规范化、法制化，制定本办法。
　　第二条　市级收费是指市级行政事业性收费、政府性基金、经营服务性收费等。
　　第三条　市级收费一律在市行政服务中心大厅统一办理。
　　第四条　各执收单位应严格按规定的项目、标准进行收取。对可以减免的收费项目，应按照集体决策和公开、公平、公正的原则，按程序予以减免。
　　第五条　市行政服务中心负责对各执收单位收费情况及收费减免情况进行日常监督。
　　第六条　对国家、省规定可以减免的收费项目，市行政服务中心应将减免依据、项目、条件、标准在收费大厅进行公示。各执收单位按规定予以减免。
　　第七条　对国家、省没有规定，但具有下列条件之一的，可以申请减免。
　　（一）对我市经济发展有重大影响的建设项目；
　　（二）建设单位承担城市公用基础设施建设任务的；
　　（三）重大招商引资项目；
　　（四）其他情况需要减免的。
　　第八条　符合第七条规定条件的，申请人可按下列程序办理：
　　（一）申请单位或个人向收费单位提出减免申请；
　　（二）收费单位会同市行政服务中心提出初步意见，向市政府提交申请减免的请示；
　　（三）市政府办公室按程序提交市长办公会议或市政府常务会议研究决定；
　　（四）根据市长办公会议、市政府常务会议决定，市政府办公室批复通知收费单位和行政服务中心，各收费单位按市政府办公室的批复进行办理。
　　第九条　市政府投资项目中涉及费用减免的，由市财政、建设等有关部门提出初步意见，按程序报市长办公会议或市政府常务会议研究决定。
　　第十条　各收费单位要加强收费管理，严格按规定标准进行收费，不得擅自增加收费项目、提高收费标准或予以减免。
　　第十一条　市行政服务中心要将日常监督情况及时向市行政监察部门通报。对不按规定标准收取费用、擅自增加收费项目或不按规定程序减免费用的，由市行政监察部门依法依纪处理，并追究有关人员的责任。
　　第十二条　本办法自发布之日起施行。



贷款新政下，简析房屋交易的违约问题

吴林锋


　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
　　在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：

一、贷款不足，有约定的，按照约定处理

　　如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
　　但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。

二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：

　　1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
　　笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
　　因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
　　2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒：
　　针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
　　1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
　　2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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