成都市住宅小区管理办法
四川省成都市人民政府
成都市住宅小区管理办法
（１９９５年８月１７日成都市人民政府令第４５号发布）
第一章 总则
第一条 为加强我市居民住宅小区的管理，提高管理和服务水平，为居民创造整洁、文明、安全、方便舒适的居住环境，根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市市容环境卫生管理条例》、《成都市城市建设规划管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理市局、综合开发、配套建设而形成的建设用地规模在五万平方米以上的居住区和住宅组团。
第三条 本办法适用于成都市城市规划区内的住宅小区。
住宅小区内的所有单位、居民及居住在小区范围内进行各种活动的单位和个人，均应遵守本办法。
第四条 住宅小区实行属地行政管理与专业管理相结合的原则。逐步推行社会化、专业化物业管理模式，实行有偿服务。
第五条 市、区人民政府负责本行政区域内住宅小区的统一领导。街道办事处负责本辖区内住宅小区的综合管理。
各级城市建设管理、规划、房地产、市容环卫、市政、公用、环保、园林绿化、公安、工商行政管理、邮政、电信、教育、卫生等部门依法按职责负责住宅小区内的有关监督管理工作，协同街道办事处共同搞好住宅小区管理工作。
第六条 新建住宅小区应当实行物业管理，住宅小区的日常管理由物业管理公司承担。住宅小区建设期间，由开发单位组建或聘用物业公司参与建设期的管理，并签订承包合同。住宅小区移交后，由街道办事处或小区管理委员会按平等竞争原则，择优选聘物业公司承包物业管理。
本办法所称物业管理，是指经工商行政管理部门注册的物业管理公司对住宅小区内房屋的使用、维护及其环境卫生、公共秩序等进行的服务和管理。
第七条 住宅小区内的居民有参加小区管理的权利并承担合理使用房屋和公用设施，遵守住宅小区管理规定的义务。
第二章 规划与建设
第八条 住宅小区的规划与建设应当纳入我市国民经济、社会发展计划，服从城市总体规划。
第九条 住宅小区的建设规划设计遵照中华人民共和国《城市居民区规划设计规范》及国家有关规定执行，必须规划设计建设道路、管线、公共绿地、中小学校、幼儿园、街道办事处、公安派出所、农贸市场、停车场库和医疗卫生、文化体育、商贸服务、金融、邮政、电信、环卫等市政公用基础设施和公共配套设施。
住宅小区市政公用基础设施和公共配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。
第十条 住宅小区的街道名称应在规划设计时由地名管理机构命名。
第十一条 住宅小区的规划设计方案需经市建设行政主管部门会同有关部门和所在地区人民政府审定。住宅小区的建设必须按照经批准的规划设计方案形成。
由两个以上开发单位参与开发建设的住宅小区，由市、区人民政府确定一个开发单位牵头，并签订相应的责任书，按照先地下后地上、先市政公用基础设施后上部建筑、公共配套设施和房屋建设同步的原则实施建设。
市建设行政主管部门、市规划行政主管部门、各区人民政府应对住宅小区的建设实施管理与监督。
第十二条 房地产开发企业和承担住宅小区建筑施工任务的企业，必须按照国家有关规定进行开发和建设。
住宅小区的建设施工应实行招标、投标，开展平等竞争。
第十三条 经批准的住宅小区规划设计，必须严格执行。在建设过程中禁止下列行为：
（一）擅自更改经批准的建设规划设计；
（二）擅自改变土地使用性质；
（三）买卖建设用地红线图；
（四）擅自改变建筑设计；
（五）少建或不建市政公用基础设施和公共配套设施。
第十四条 经批准的住宅小区规划设计，确需部分变更的，必须经市建设行政主管部门、市规划行政主管部门同意，市建设行政主管部门、市规划行政主管部门在审定时，应征求所在地区人民政府的意见。
第三章 验收与移交
第十五条 住宅小区竣工必须进行综合验收。验收工作由建设单位提出书面申请，市建设行政主管部门负责会同区人民政府、街道办事处和其它相关部门组成综合验收小组，依据有关规定进行验收。对验收合格的住宅小区，由市建设行政主管部门发给《住宅小区综合验收合格证》。
分期建设的住宅小区，可实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可分期投入使用。
第十六条 住宅小区竣工验收必须符合下列要求：
（一）建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及市政公用基础设施、公共配套设施等单项工程全部验收合格。验收资料齐全；
（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
（五）被拆迁入已妥善安置。
第十七条 经验收合格的住宅小区，开发单位或牵头开发单位应向区人民政府和其它部门分别移交下列事项：
（一）向区人民政府移交：《住宅小区综合验收合格证》、《单位工程质量综合评定表》、《建设工程规划许可证》（复印件）；建设期间已提前进入物业管理的工作总结及相关资料；经市政府批准的住宅小区规划设计图；竣工平面图；单体建筑及结构设备竣工图；地下管网竣工图；房屋分配方案；市建设行政主管部门规定的其它文件资料；
（二）向区人民政府缴纳住宅小区建设总投资的０．５％至１％的资金作为住宅小区专项管理用费，用于住宅小区行政管理、物业管理的补助和公共配套设施的维护、更新，具体办法由市人民政府另行规定；
（三）按规划设计配建的行政管理用房无偿移交给区人民政府，任何单位、个人不得改变其用途；
（四）按规划设计配建的中、小学校，无偿移交给市、区人民政府教育部门统一安排办学；幼儿园实行有偿使用。中、小学校、幼儿园用于解决该住宅小区居民的人学、入托，任何单位、个人不得改变其用途；
（五）按规划设计配建的商业网点房（含农贸市场），由建设单位有偿转交给使用单位，任何单位、个人不得擅自改变其用途；
（六）住宅小区的水、电、燃气、通信、市政、有线电视等专业管线和环境卫生、园林等设施移交给专业管理部门管理；
（七）其它有关公共服务设施的移交按国家和市人民政府有关规定执行。
第十八条 住宅小区自移交之日起一年内，由建设单位负责保修，建设单位也可委托物业管理单位养护修缮，但应支付相应费用，具体事宜由双方商定。
第四章 管理机构与主要任务
第十九条 市、区人民政府根据新建住宅小区的规模，组建或指定街道办事处负责住宅小区的综合管理。
第二十条 街道办事处的主要任务：
（一）贯彻国家、省、市有关法律、法规、规章和有关规定；
（二）结合实际制定住宅小区的管理制度，组建住宅小区管理委员会；
（三）负责住宅小区的社区管理、精神文明建设和其它工作的组织实施；
（四）对物业管理工作进行监督、检查，接受并处理居民对物业管理公司的投诉；
（五）协调各专业部门之间的管理关系；
（六）按本办法授权和有权机关的委托，对违反本办法的行为作出处罚。
第二十一条 物业管理公司按物业管理承包合同的约定，主要承担以下任务：
（一）负责住宅小区内公共房屋的使用、维修、养护及公共用地的管理；
（二）负责小区容貌及环境卫生、爱国卫生的管理；
（三）负责文娱体育活动场所的管理；
（四）负责便民服务网点的管理；
（五）负责车辆行驶及停泊管理；
（六）协助、配合专业管理部门维护、管理小区范围内的道路、桥梁、排水、路灯、河堤、园林绿化、环卫、停车场库、消防、机电设备等设施；
（七）协助、配合专业管理部门搞好住宅小区治安保卫、商业网点、电信、邮政、广播电视、供电、供水、供气等管理工作以及工程检修的现场管理工作；
（八）建立住宅小区管理档案；
（九）物业管理承包合同规定的其它管理事项。
第二十二条 物业管理公司按有偿服务的原则，向住宅小区的单位和居民收取综合服务费，用于本住宅小区公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由物价部门审查批准。
第二十三条 物业管理公司可在住宅小区内开展为住户料理家务、照顾病人、装修房屋、维修设备、搬运和订购物品等特约服务，收取相应的费用。
第二十四条 物业管理公司应当接受街道办事处和有关行政管理部门的监督、指导。
第五章 日常管理
第二十五条 从事住宅小区开发建设的单位，应当遵守本办法的规定。在售房时应当在买卖合同中对房地产权利人有承诺遵守本办法及其配套管理办法的约定；房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有遵守本办法及其配套管理办法的约定。
第二十六条 住宅小区内的房地产权利人应当遵守本办法。自觉履行各项义务，服从管理，按规定缴纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅小区的管理。
第二十七条 住宅小区内的单位和个人必须遵守以下规定：
（一）不准改变停车场库等公共配套设施的使用性质。
（二）不得占用道路摆摊设点。
（三）不得擅自接引、拆除市政公用基础设施、不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；不准损坏市政公用基础设施。
（四）保持房屋及其它建筑物的完好、整洁和安全；装修房屋应符合国家和市人民政府的有关规定；不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施。
（五）不准违法搭建建筑物；不准在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物；不准在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（六）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；不准毁损、占用绿地和绿化设施；不准在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品。
（七）按规定的时间、地点存放、倾倒垃圾权；不准乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核纸屑；不准在建筑物或构筑物涂写、刻划、张贴。
（八）不准打架斗殴、酗酒滋事、赌博；不准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
（九）不准违反规定停放机动车和非机动车。
（十）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续，外来人员必须按规定及时办理暂住户口登记手续。
（十一）不准从事污染住宅小区环境的经营活动。
（十二）法律、法规、规章的其它规定和住宅小区管理制度。
第六章 奖励与处罚
第二十八条 对模范遵守本办法，在管理、维护住宅小区工作中做出显著成绩的单位和个人，由市、区人民政府给予表彰奖励。
第二十九条 住宅小区管理达到文明住宅小区标准的，由市、区人民政府授予荣誉称号，并给予表彰奖励。
第三十条 违反本办法第十一条、第十三条之规定的，按《成都市城市建设规划管理条例》的规定和房地产开发企业管理规定处罚。
第三十一条 违反本办法有下列行为之一的，由街道办事处或物业管理公司当场制止、责令限期改正、恢复原状、赔偿损失，并可由街道办事处处以二百元以下罚款：
（一）擅自改变房屋使用性质、建筑结构、外形及色调，擅自改装、拆除公有房屋原附属设施者，责令限期改正、赔偿损失，并可处以二百元以下罚款。
（二）损坏公共住宅大门、围墙或其他公共设施者，赔偿损失，并可处以五十元以下罚款。
（三）损坏房屋结构及各类道路、管线及其附属设施者，责令限期恢复原状或赔偿损失，并可处以一百元至二百元罚款。
（四）损坏花草树木者，赔偿损失，并可处以每株二十元以下罚款。
（五）乱倒垃圾、乱扔废弃物，责令改正，并可处以十元至五十元的罚款。
（六）在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物。责令改正。并可处以十元至五十元罚款。
（七）在建筑物或构筑物上刻划、涂写和张贴宣传品，责令改正，并可处以五元至二十元罚款。
（八）在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品的，责令改正，并可处以五元至五十元罚款。
（九）占用道路摆摊设点，责令改正，并可处以二十元至一百元罚款。
（十）不按规定停放机动车辆的，责令改正，并可处以二十元至五十元罚款。
（十一）不按规定停放非机动车的处以五元至二十元罚款。
第三十二条 违反治安管理、市容环境卫生、市政工程设施管理、环境保护、工商行政管理、道路交通管理等规定的，由有关部门按职责给予处罚。
对同一违法行为不得重复处罚。
第三十三条 违反本办法的行为，处罚超过街道办事处权限的由街道办事处报经法律法规授权的有关主管部门处罚。
第三十四条 擅自搭建建筑物的，由市规划行政主管部门责令其限期自行拆除，逾期不拆除的依法强行拆除。
第三十五条 罚款使用财政部门统一印制的罚没收据并上缴财政。
第三十六条 街道办事处违反本办法规定，擅自扩大执法范围、越权行使职能的，由市或区人民政府责令改正，并可对直接责任人给予行政处分。
第三十七条 街道办事处及物业管理公司违反本办法规定，不履行职责，玩忽职守，造成居民人身伤害或财产损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十八条 行政执法人员应当秉公执法、严格执法、文明执法。对拒绝、阻碍行政执法人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的本级人民政府或者上一级主管部门申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉，当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉，当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第七章 附则
第四十条 对本办法实施前已移交使用的住宅小区，其建设管理尚不配套的，各区人民政府应按本办法规定，积极创造条件，有计划地配套完善。
第四十一条 住宅小区实行物业管理的具体办法由市人民政府另行规定。
第四十二条 锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区人民政府可根据本办法制定管理措施，并报送市人民政府备案。
龙泉驿区、青白江区和各县（市）人民政府可参照本办法，结合本地实际制定管理措施，并报送市人民政府备案。
第四十三条 本办法由成都市人民政府法制局会同市建设管理委员会负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。本市过去制定的规章、规范性文件的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
从本案谈合同登记与批准对合同效力的影响
王德山 姜晓林
内容提要：《合同法》第44条第2款关于合同需经登记或批准才生效的规定，尽管最高人民法院对此作出了相关司法解释，新颁布实施的《物权法》对此进一步作出了明确规定。关于合同登记和批准的效力主要表现在二个方面：即登记或审批为合同生效要件；合同登记为对抗要件。绝大多数登记或审批对合同效力不产生任何影响，特别是合同登记制度应区别于物权登记制度。
关键词：合同登记、批准，合同效力，物权变更登记
The Impact of the Contract Registration and Approval on the Contract Effect from the Case
Wang Deshan Jiang Xiaolin
Abstract: "Contract Law" Article 44, paragraph 2 prescribed that contract must be registered or approved to take effect, although the Supreme People's Court have made the relevant judicial interpretations and the newly promulgated "property law" have made a further clearly defined. The effect of contract registration and approval performance in two major aspects: the registration or approval are elements of which the contract can take effect; contracts registered as the against elements.In the vast majority of cases the registration or approval do not have any influence on the contract. In particular, the contract registration system shall be separate from property rights registration system.
Key words: Contract registration、Approval, Contract effect, Registration of the property rights
[基本案情] 1995年5月16日，原告陈某（二审被上诉人、申请再审人）在澄迈县老城镇购买一块宅基地，价款为15万元，并取得了澄迈县政府颁发的集体土地使用证。1999年10月6日，原告与同镇的被告冯某（二审上诉人、再审被申请人）签订了《宅基地调换位置协议书》，该协议书约定：原、被告双方对换调整宅基地位置，即原告将位于东边的宅基地与被告位于西边的宅基地互换位置，双方所持的土地使用证中的尺寸不变。2001年9月，被告在未依法办理宅基地使用权变更手续的情况下，在与原告调换位置的宅基地上建起一栋四层楼房并搬入居住。2002年1月27日，原告以“被告未依法取得宅基地使用权的情况下，擅自在其宅基地的位置上建房，其行为已构成民事侵权”为由向法院提起诉讼，请求法院判决被告补偿购地款15万元的经济损失。被告在诉讼中均以双方签订的协议书有效，并请求法院判决驳回原告的诉讼请求进行抗辩。上述事实，在一审、二审、再审的庭审质证中双方均没有异议。
一审判决认为：原、被告双方经过协商同意签订《宅基地调换位置协议书》，因原、被告双方未向土地主管行政部门办理宅基地使用权变更登记审批手续，其行为违反《土地管理法》第12条和《土地管理法实施条例》第6条的规定，根据《合同法》第44条第2款和最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》）第9条的规定，确认双方签订的协议书未生效。被告在没有依法取得原告享有宅基地使用权的情况下，擅自在原告合法享有的宅基地使用权位置上建楼房，侵害了原告宅基地使用权，其行为已构成民事侵权。根据《民法通则》第117条和第134条第1款的规定，判决被告冯某在本判决发生法律效力之日起30日内补偿购地款15万元给原告陈某。
二审意见与判决：冯某对上述判决不服，以一审认定协议书未生效属于适用法律错误为由提出上诉。二审判决认为：双方签订的《宅基地调换位置协议书》意思表示真实，其行为未给国家、集体或他人的合法权益造成损害，故认定双方签订的协议书有效。一审认定事实基本清楚，但适用法律和判决结果错误。依据《民法通则》、《土地管理法》第12条等规定，判决撤销一审判决；上诉人冯某与被上诉人陈某的调换宅基地行为有效，双方在本判决生效之日起一个月内到县土地管理局办理各自宅基地使用权的权属变更手续；驳回被上诉人陈某请求上诉人冯某赔偿购地款15万元的诉讼请求
再审意见与判决：陈某对上述生效的民事判决不服，以“二审判决认定协议书有效，属于适用法律错误”为主要理由申请再审。再审认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当；二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，造成处理结果不当。根据《土地管理法》第12条和《土地管理法实施条例》第9条、《民法通则》第117条和第134条第1款、《合同法》第44条第2款和《解释》第9条以及《民事诉讼法》第153条第1款和参照最高人民法院法［2001］161号《关于当前审判监督工作若干问题的纪要》第6条的规定判决：维持一审法院作出的民事判决；撤销二审法院作出的民事判决。
[问题提出] 本案案情简单，事实清楚，但经过三审，存在两种不同的观点，并作出截然不同的判决结果。本案争议的焦点是合同是否生效，而对此最核心的一点就是对《合同法》第44条第2款和《土地管理法》第12条及国务院发布《土地管理法实施条例》第6条的规定的理解。 一审和再审认为合同未生效，被告因此而承担侵权责任。理由是双方当事人未依照《土地管理法》第12条和国务院发布《土地管理法实施条例》第6条的规定向土地主管行政部门办理宅基地使用权变更登记审批手续。二审认为，双方签订的协议书有效，应依协议书所约定的内容履行。那么，究竟如何理解《合同法》第44条第2款和《土地管理法》第12条及国务院发布《土地管理法实施条例》第6条的规定？合同登记是否为合同生效的必要条件？
一、《合同法》关于合同生效的规定
合同生效是指已成立的合同在当事人之间产生法律拘束力或称法律效力，如果一方当事人不履行合同义务，另一方当事人则可以依靠国家强制力强制当事人履行合同并承担违约责任。根据《合同法》第44、45、46条规定，合同生效的时间主要有以下四种情形：①以合同成立时间为合同生效时间。依法成立的合同，自成立时生效。 ②以批准、登记时间为合同生效时间。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，合同自批准、登记之日起生效。 依据该规定，办理批准、登记等手续是合同生效的必要条件，未经批准或登记，合同仅成立而不生效。③以所附条件成就的时间为合同生效时间。合同当事人可以对合同的生效可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。 因此，合同的生效取决于当事人约定的条件是否成就。④以所附期限届至的时间为生效时间。合同当事人对合同的生效可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。
二、对合同批准、登记生效的理解
司法实务及理论界对第②种情形，即《合同法》第44条第2款之规定往往发生错误的理解，即凡是法律、法规规定需要批准、登记而未批准登记的合同，一律被认定为无效或未生效。为了对该规定的准确理解，《解释》第9条规定，“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其它物权不能转移。”但《解释》并未消除司法实务中对合同法第44条第2款规定的错误理解。
（一）合同批准
批准是有权审批机关依据法律、行政法规规定，对于当事人所签订的合同依法进行审核批准。审批或批准的性质是行政审批或行政许可，是一种国家行政管理手段，属于公法的范畴。国家为了国家利益或社会公共利益的需要，对某些特殊的行业或经营项目须经国家相关的机关或部门进行审批。因此，绝大多数行政审批属于行业准入性质的审批，当事人所签订的合同如果涉及这些特殊行业或项目，国家出于行政管理的需要，有关机关或部门对该合同进行审批，合同只有经过审批才能生效和履行。如《中外合资经营企业法实施条例》第14条规定：“ 合营企业协议、合同和章程经审批机构批准后生效，其修改时同”。这就意味着，当事人所订立的合营企业协议、合同，包括对合营合同的修改，必须经审批机构批准后才能生效。须特别明确的是，该条明确规定有“经审批机构批准后生效”的字样。有些法律、行政法规虽然规定合同须经批准，但未明确规定“批准后生效”，“批准”将不是合同的生效要件，对合同生效与否没有影响。
（二）合同登记
合同登记是指当事人订立的合同依法成立后，依照有关规定需到有关机关进行登记。除上述审批情形外，某些合同依据法律、行政法规规定，必须经过登记。关于合同登记的效力通常表现在二个方面：第一，合同登记为合同生效要件；第二，合同登记为对抗要件，即对抗第三人的要件。
1.合同登记为合同生效要件
依据法律、行政法规规定，某些合同须经过登记，且明确规定合同自登记之日起生效。在此情形下，合同登记是合同生效的必要条件。如《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”合同登记（包括“批准”）作为合同生效要件，必须注意以下情形：第一，须是法律、行政法规对此所作的规定，而不包括部门规章、地方法规；第二，明确规定了合同“自登记之日起生效”。即一方面法律、行政法规明确规定“登记”作为合同的生效要件，合同未经登记仅仅成立而不生效；另一方面，法律行政法规明确了合同生效的时间，即“自登记之日起生效”的文句。如果法律、行政法规虽然规定合同需经批准或登记，但未明确规定合同“自登记之日起生效”，那么该批准或登记就不是合同生效或有效要件。如《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 第三，法律、行政法规排除了当事人对合同生效时间的约定，即便当事人有相反约定也不得对抗法律规定。
《解释》第9条进一步明确了三个方面的问题：第一，《解释》进一步明确了《合同法》第44条第2款规定的具体含义，即法律、行政法规未明确规定应当办理批准手续，或者虽然规定应当办理批准、登记手续，但未规定办理批准、登记等手续才生效的，人民法院不能认定该合同未生效。如《城市房地产管理法》第44条第1款规定。第二，当事人未办理批准、登记手续的法律后果是合同“未生效”。严格意义上讲，合同未生效与无效合同有着一定的区别。在合同未生效的情况下，当事人可以通过补办相关手续，对合同进行补正而使合同生效。但合同无效是绝对的、自始、确定无效，当事人难以通过补正而使合同有效。第三，批准或登记的截止时间为一审法庭辩论终结前。
2．合同登记为对抗第三人的要件
合同登记尽管不是合同生效要件，但经过登记可以对抗善意第三人。在此情况下，不能以未办理变更登记而认定合同未生效或认定合同无效。如《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第24条规定，“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”另外，《担保法》第43条也有类似规定。
法律或行政法规虽然规定合同应当办理登记手续，但未明确规定合同登记是合同的生效要件，同时未规定为对抗要件，合同登记制度对合同效力无任何影响。一般说来，该种登记是一种行政管理手段。法律或行政法规合同登记制度的目的，是为了维护国家和社会公共利益，便于政府相关机关或部门对当事人和市场进行监督和管理。如《城市房地产管理法》第44条第1款、第53条之规定，上述条款虽然规定合同应当进行登记，但对合同本身效力没有影响。《解释》第9条亦明确规定“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。在此情况下既不能认定合同未生效，也不能认定合同无效。
三、登记为合同标的物物权变动生效要件
某些法律、行政法规规定的登记制度并非合同登记，而是合同标的物所有权或其它物权变动的生效要件，而不是合同本身的生效或有效要件。事实上，司法实践及理论对有关登记制度及合同效力的误解多数集中在此方面，将该类物权登记往往与合同生效或有效相混为一谈。
物权发生转移通常有两种方式，其一，除法律、行政法规定有特别规定或者当事人有特别约定之外，动产所有权自交付时转移。《物权法》第23条规定，“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”其二是不动产物权变动以物权登记为准。《物权法》第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”而依据《土地管理法》第12条、《城市房地产管理法》第60条第3款、国务院《城市私有房屋管理条例》第9条等规定，土地使用权、房屋所有权等物权设立、变更、转让和消灭，特别是实务中常见的买卖须到土地、房屋管理机关办理登记手续，该登记是物权发生变动的必要条件，未经登记的，物权不发生变动的法律效力。
但是，物权权属变更登记对合同效力不发生任何影响，不能将物权权属登记混为合同登记，二者存在本质的区别。《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。上述登记属于物权权属变动登记，而不是合同登记。对于房地产买卖合同，登记与否对合同本身是否生效、是否有效不产生任何影响，登记仅仅关系到所有权、使用权等转移效力。我国法学界和司法实务长期把是否进行物权登记作为合同的生效要件，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。
不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的有效要件，即在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同约定，出卖人有义务转移不动产物权，在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、办理登记手续等。以房屋买卖过户登记为例，房屋等不动产物权过户登记事实上是履行合同义务。既然登记是履行合同义务行为，从逻辑方面，房屋买卖合同生效在前，产权过户登记在后，若将登记作为房屋买卖合同生效要件必会存在矛盾，即登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，买受人基于有效的房屋买卖合同才有权要求出卖方履行过户登记，出卖人才相应地负有履行登记的义务。若登记之前房屋买卖合同还未生效或无效，则登记本身就失去法律依据。总之，要区分合同生效与合同标的物使用权、所有权转移生效，不能将二者混为一谈。
就本案而言，一审和再审以未办理变更登记为由认定合同未生效显然是错误的，究其根源就在于对上述法律、行政法规和《解释》规定的误解，将物权登记理解为合同登记，将物权变动的生效要件——登记，理解为合同登记，并作为合同生效要件。根据法律、行政法规和《解释》规定，双方签订的《宅基地调换位置协议书》不但有效，而且已经生效。未办理变更登记，其法律后果是宅基地使用权未发生变更，原宅基地使用权仍归各自所有，但对合同本身的效力并不产生任何影响。双方当事人应当依合同约定履行合同，即办理变更登记。因此，二审法院对法律、行政法规和《解释》的理解是正确的。
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本文发表在《淮北职业技术学院学报》2008年第16期
