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【案情】

2012年6月1日，房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担，第七条以明显加粗字体列明：买方未支付居间费而解除买卖合同的，此后3个月内，买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的，买方应支付5万元居间费。同日，卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费，与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日，杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭，要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称，家安公司的居间服务并未成功，合同第七条系无效条款，要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二：一是买卖双方合意解约，买方是否仍需支付居间费；二是居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见：

第一种意见认为，买卖双方协商解除了房屋买卖合同，杨某的购房目的并未实现，其效果等同于“居间人未促成合同成立”，家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利，应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行约定的居间义务，买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致，有跳单之嫌，杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权，应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时，首先，要注意厘清两个法律关系，即买方与中介公司之间的居间合同关系，买方和卖方之间的买卖合同关系。其次，要正确认定居间合同中限制成交条款的效力，区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点，分析如下：

第一，买卖双方合意解约或未能履约的，是否仍需支付居间费。从法律关系角度看，支付居间费系居间合同关系中的义务，与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务，促成买卖双方签订买卖合同，客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致，如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等，客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由，要求解除居间合同，不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行居间义务，杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同，起因于杨某认为居间费过高。此后，杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同，有跳单之嫌。家安公司并无违约行为，杨某无权解除《居间服务合同》，其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二，居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前，其需向买方提供房源位置信息，往往还会对房源品质进行比较分析，提供政策咨询，甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单，中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款，即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的，仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释，该条款属加重对方责任的格式条款，中介公司尽到合理提示和说明义务的，该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后，再决定是否签订看房确认书或居间合同，故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后，甚至在签订房屋买卖合同之后，再主张另换中介公司，则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中，家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识，合理提示了加重杨某责任的格式条款，杨某选择家安公司并签订居间合同，该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后，杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交，家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元，合法有据，应予支持。


（作者单位：北京市第二中级人民法院）
云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府关于印发《昆明市过渡期财政转移支付暂行办法》的通知

昆政发〔2002〕5号

各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局，三个开发（度假）区管委会：

经市政府研究决定，现将《昆明市过渡期财政转移支付暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

二○○二年三月一日


昆明市过渡期财政转移支付暂行办法

根据省对市财政管理体制和配套政策的要求，为进一步理顺市与县（市）区两级政府间财政分配关系，促进财政补助资金分配的规范化、科学化，提高资金分配的透明度，自2002年起，逐步推行市对县（市）区过渡期财政转移支付，具体办法如下：

一、过渡期财政转移支付的基本原则

（一）坚持宏观平衡的原则。市级财政通过完善财政体制，调整支出结构，筹集一定的资金用于过渡期财政转移支付，逐步调整财政分配关系，促进全市经济持续、快速、健康发展。
（二）坚持公平与效率相结合的原则。转移支付办法采用统一的公式计算，避免各项人为因素对计算结果的影响。同时，充分促进各县（市）区努力增收节支。
（三）坚持突出重点的原则。确保各县（市）区工资发放和机构正常运转，努力帮助困难县（市）区解决经济发展中的突出问题。
（四）坚持稳步推进的原则。注重规范化与可操作性的结合，在实践中逐步完善。

二、转移支付数额的确定

转移支付数额按照各县（市）区的标准财政收入和标准财政支出需求差额以及转移支付系数计算确定。标准财政支出大于标准财政收入的县（市）区可享受转移支付；标准财政支出小于或等于标准财政收入的县（市）区则不能享受转移支付。
过渡期转移支付额计算公式为：某县（市）区转移支付额=（该县（市）区标准财政支出－该县（市）区标准财政收入）×转移支付系数
其中：转移支付系数参照当年市级财政安排的转移支付资金规模和转移支付对象的标准财政收支差额确定。
（一）标准财政收入的计算确定
标准财政收入是衡量财政收入能力的指标。在现行财政体制条件下，各县（市）区标准财政收入由当年地方财政收入、税收返还、一般性转移支付，扣除体制上解后构成。一般性转移支付包括原体制定额补助、专项转移支付、其他补助等。
各县（市）区当年地方财政收入按照市政府下达的考核任务确定。税收返还收入、一般性转移支付按市核定数计算。
标准财政收入的计算公式为：某县（市）区标准财政收入=该县（市）区地方财政收入任务数＋税收返还收入＋一般性转移支付－该县（市）区各项上解。
（二）标准财政支出的计算确定
1、标准财政供养人员
按财政决算编列口径，财政供养人员分为在职人员和离退休人员两大类。在职人员由国家职工和集体职工构成。
（1）国家职工按行政部门、公检法部门、教育部门和其他事业单位分类。行政部门、公检法部门按市机构编制委员会办公室确定的编制数计算，事业单位按相关因素核定。其中：教育部门选用因素为学生数、乡镇个数等；农林水部门选用因素为农业人口、农业用地面积；其他部门选用因素为人口数、居民点面积、乡镇个数等。
（2）集体职工主要是其他半供养人员，选用因素为乡镇个数、农业人口。
（3）离退休人员数按决算数核定。
2、标准财政支出
（1）人员经费：按标准财政供养人数和支出标准核定，支出标准参照各县（市）区平均支出水平分别核定。
（2）公用经费：分别按业务费、汽车燃修费、其它公用经费计算，参照各县（市）区平均支出水平或定额分别核定。

三、专项转移支付

在核定各地标准财政收支，主要解决困难县（市）区基本运转需要的基础上，市级财政通过改革市级补助县级专款预算管理方式，切实提高市级补助资金的使用效益，集中资金支持困难县（市）区经济和社会各项事业的发展，缩小贫富差距，以实现全市各级政府公共服务能力均等化为目标，兼顾效率优先，逐步建立规范的市级财政专项转移支付制度。
（一）专项转移支付资金包括市级补助各县（市）区具有专门用途的款项和特殊性补助。
（二）市级各部门根据各地事业发展和项目建设的实际需要，本着统筹规划、分步实施和集中使用资金、发挥最大效益的原则，编制补助县级专款预算。
（三）市级各部门编制年度预算时，应将补助县级专款预算一并上报市财政局。市财政局根据市本级当年可用财力情况对支出预算综合平衡后，提出当年市级财政对县级财政专项转移支付意见，与财政总预算一并报市政府审定。财政支出预算经过法定程序批准后，市财政局按照批准的预算批复各部门。各部门根据预算批复，组织预算执行。
（四）当年预算执行过程中，因国家重大政策调整，造成减收增支时，市级财政根据转移支付办法，计算分配专项转移支付补助资金。

四、转移支付资金的管理和监督

各县（市）区要加强市财政下达转移支付资金的管理，不得截留或挪用，并筹措必要的资金加大对乡级财政的转移支付力度，解决乡级财政运行中的突出问题。市财政将加强对转移支付资金的预算管理和监督，确保转移支付的资金按规定用途使用。享受转移支付的县（市）区要努力增加财政收入，调整支出结构，确保工资发放和机构正常运转，确保财政收支平衡。
本暂行办法由昆明市财政局负责解释。