您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

　　签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

　　确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
　　对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
　　待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

　　有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jpte.html) - 二手房买卖中的法律风险防范_党律师_新浪博客

山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话：13791987812

财政部


财政部、中宣部关于颁发《文化事业建设费使用管理办法》的通知
1997年4月11日，财政部

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、党委宣传部：
根据党的十四届六中全会通过的《中共中央关于加强社会主义精神文明建设若干重要问题的决议》精神和《国务院关于进一步完善文化经济政策的若干规定》（国发〔1996〕37号），我们制定了《文化事业建设费使用管理办法》，现发给你们，请遵照执行。

附件：文化事业建设费使用管理办法
第一条 根据十四届六中全会通过的《中共中央关于加强社会主义精神文明建设若干重要问题的决议》精神和《国务院关于进一步完善文化经济政策的若干规定》（国发〔1996〕37号），制定本办法。
第二条 为了引导和调控文化事业的发展，国务院决定从1997年1月1日起在全国范围内开征文化事业建设费，即按歌厅、舞厅、卡拉ＯＫ歌舞厅、音乐茶座和高尔夫球、台球、保龄球等各种营业性娱乐场所营业收入的3％和广播电台、电视台和报纸、刊物等广告媒介单位以及户外广告经营单位营业收入的3％缴纳文化事业建设费。
第三条 文化事业建设费由地方税务机关征收。中央单位缴纳的文化事业建设费，由地方税务机关征收后全额上缴中央金库。地方单位缴纳的文化事业建设费，全额缴入省级金库。具体按照财政部《关于开征文化事业建设费有关预算管理问题的通知》（财预字〔1996〕469号）执行。
第四条 中央级文化事业建设费由财政部会同中央精神文明建设指导委员会办公室（以下中央文明委办公室）管理。省级文化事业建设费由省级财政部门会同省级精神文明建设指导委员会办公室（以下简称省文明委办公室）管理。
第五条 文化事业建设费的支出范围。文化事业建设费主要用于国家对社会主义精神文明建设，重点是思想道德和文化建设进行宏观调控等方面的开支。
中央级文化事业建设费的具体支出范围包括：
（一）重大活动经费。即用于举办有关社会主义思想道德建设和群众性精神文明创建活动的开支：
1．由中央文明委负责组织的群众性精神文明创建活动评比表彰支出；
2．由中央文明委负责组织的各类思想道德教育活动等所需支出；
3．由中央文明委负责组织的大型综合文艺演出、庆典等活动的补助；
4．由中央文明委责成或批准有关部门承办的思想道德和文化建设等活动的补助。
（二）培训经费。即用于中央文明委负责组织或责成有关部门组织的宣传文化事业人才培训和教学设备等方面的的补助。
（三）优秀作品奖励经费。即由中央文明委组织的用于支持文学艺术、新闻出版、广播影视、哲学社会科学方面的优秀作品的创作和奖励。
（四）中央级国家公益性文化事业单位维修购置补助经费。
（五）中央级国家公益性文化事业单位的特殊需要。
省级文化事业建设费的支出范围参照上述规定办理。
第六条 文化事业建设费不得用于下列各项开支：
（一）部门和单位人员支出、正常办公支出、行政后勤支出、职工福利支出。
（二）部门和单位的基本建设支出。特殊情况，报经中央文明委办公室、省文明委办公室审核批准后个案处理。
（三）宣传文化企业的支出。
（四）其他不属于文化事业建设费开支范围的支出。
第七条 预算的编报、核定和执行。文化事业建设费支出预算，根据“先收后支、收支平衡、专款专用，重点扶持”的原则编制和核定。
（一）中央级文化事业建设费支出年度预算的编报和核定。由中央文明委办公室提出当年支出预算建议数和具体项目。财政部根据上年度文化事业建设费收入征缴入库数和当年预计征缴入库数核定年度支出预算。
（二）中央级文化事业建设费支出预算的执行。财政部根据核定的支出预算和收入缴库情况按季将经费拨给中央文明委办公室。中央文明委责成或批准有关部门和单位承办的项目和活动，其经费由中央文明委办公室在财政部核定的年度预算指标之内拨付有关主管部门，同时抄送财政部。
（三）省级文化事业建设费年度支出预算的编报、核定和执行办法参照前两款制定。
第八条 预算的调整。文化事业建设费收入年终入库数超过当年财政部门核定的文化事业建设费支出预算数时，超过的部分在核定下年度文化事业建设费支出预算时予以安排；财政部门核定的文化事业建设费支出预算数，超过当年文化事业建设费收入年终入库数与上年结余数之和时，相应调减当年文化事业建设费支出预算。
第九条 决算的编报和核批：
（一）中央文明委办公室于年度终了按照财政部有关规定编制年度文化事业建设费支出决算，并附文字说明，于下年度3月上旬报送财政部核批。
（二）由中央文明委责成或批准各有关主管部门和单位承办的项目和活动所开支的文化事业建设费，分别由承办的主管部门编制文化事业建设费支出决算并附文字说明，于下年度2月上旬报中央文明委办公室审核汇总。
（三）省文明委办公室按照同级财政部门的规定，将本省文化事业建设费支出年终决算报同级财政部门核批。
（四）省文明委责成或批准各有关主管部门和单位承办事项开支的文化事业建设费，其决算编报按省级财政部门的规定执行。
（五）省级财政部门要按照财政部有关规定将本地区文化事业建设费支出年终决算随地方文教事业费决算一并报送财政部审核、汇总。
第十条 年终结余的处理。
中央文明委办公室及有关部门、省文明委办公室及有关部门的文化事业建设费年终结余，随决算报同级财政部门审定。
（一）中央文明委办公室、省文明委办公室未完成事项的文化事业建设费结余，结转下年度继续使用；已完成事项的文化事业建设费结余，由同级财政部门在核定下年度文化事业建设费支出预算时安排使用。
（二）有关部门未完成事项的文化事业建设费结余，结转下年度继续使用；已完成事项的文化事业建设费结余，分别缴回中央文明委办公室、省文明委办公室。
第十一条 监督和检查：
（一）文化事业建设费的使用必须遵守国家财政、财务规章制度和财经纪律。必须接受财政、审计部门的指导、检查和监督。
（二）财政部门应定期对文化事业建设费的使用情况进行检查。违反本办法的，要按照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》予以处理。
第十二条 各省、自治区、直辖市、计划单列市的财政厅（局），可根据本办法，结合本地区实际情况制定省级文化事业建设费使用管理办法，并报财政部备案。
第十三条 本办法由财政部负责解释。
第十四条 本办法自1997年1月1日起施行。