太原市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定
山西省太原市人民政府
太原市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定
太 原 市 人 民 政 府 令
第20号
《太原市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定》已经2000年7月20日市人民政府第9次常务会议通过，现予发布，自公布之日起施行。
市长：李荣怀
二00一年四月二十七日
太原市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定
第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房的上市出售活动，促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《太原市城市房地产交易管理条例》等有关规定，结合本市实际情况，特制定本规定。
第二条 本规定所称已购公有住房和经济适用住房是指:城镇职工根据住房制度改革政策规定按照成本价或者标准价购买的公有住房，或者按政府指导价购买的经济适用住房。
本规定所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
第三条 本规定适用于本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。
第四条 市房地产管理部门是本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的行政主管部门。市房地产交易管理机构负责已购公有住房和经济适用住房上市出售的日常管理工作。
各县(市)房地产管理部门在市房地产行政主管部门指导下，负责本辖区范围内的公有住房和经济适用住房上市出售的管理。
税务、财政、土地、物价等部门在各自的职责范围内，做好已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。
第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售。
（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
（二）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
（三）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
（四）擅自改变房屋使用性质的;
（五）上市出售后形成新的住房困难的;
（六）已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
（七）法律、法规和政府规定不宜出售的。
第六条 已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的市、县(市)房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料:
（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表;
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书;
（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件;
（四）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见;
（五）房地产行政主管部门认为须提交的证件。
第七条 经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理机构申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定缴纳有关税费和土地收益。
成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。
第八条 价格行政主管部门应当做好房产交易价格变化的监测工作，及时对房产交易价格情况进行分析、汇总， 定期制定公布市场参考价格。
第九条 买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。
尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房需要上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
第十条 城镇职工以成本价购买，产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。
以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理; 也可以直接上市出售，其收入按照规定交纳有关税费和土 地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理机构代收后，纳入地方住房基金专户管理。
第十一条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。
第十二条 已购公有住房和经济适用住房上市出售按规定缴纳的有关税费，可由当地房地产行政主管部门统一 代征代收，并按有关规定处理。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行，个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
第十五条 违反本规定将不准上市出售的已购公有住房和经济适用房上市出售的，由房地产行政主管部门没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十六条 违反本规定将已购公有住房和经济适用房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价〈或者标 准价)购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十七条 房地产行政主管部门及其他有关部门的工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售后再进行交易，按《太原市城市房地产交易管理条例》办理。
第十九条 本办法由太原市房地产管理局解释。
第二十条 本办法自公布之日起施行。
对民事审判监督程序改革之我见
作者：江西省吉水县法院 曾建莉
[内容提要]：民事审判监督程序，在我国司法实践中又称民事再审程序，是指享有审判监督的法定机关、组织和人员行使监督权，对人民法院生效民事裁判的失误进行监督的程序。[1]关于审判监督程序改革的争论由来已久，对作为民事诉讼法重要组成部分的民事审判监督程序改革的若干问题进行研究、探讨更有其现实意义。笔者想通过本文略抒己见，期作引玉之砖。
一、 我国民事再审程序的特点及存在的问题
（一）绝对的客观真实与程序利益的矛盾
根据诉讼法的有关理论，程序法的价值可分为内在价值和外在价值。民事诉讼法的内在价值亦称目的性价值，体现在程序的公正、自由和效益上。民事诉讼法的外在价值是指实现民事诉讼程序外在目的之手段或工具。在民事再审程序中，它主要体现为客观实体的公正，保障任何一项民事裁判都必须符合客观事实和法律适用正确两个标准。
纵观诉讼制度的发展史，始终存在着程序的内在价值与外在价值的冲突与协调问题。立法者往往鉴于再审程序是保障实体权利的最后一道屏障，在再审程序中尽力突出程序的工具性价值，力图追求实体上的绝对公正。审判实践中一直提倡的“实事求是，有错必纠”正是这一思想的反映。但是，实体绝对公正的目标能否真正实现？实体绝对公正的前提是事实的绝对真实，按照唯物论的观点，事实的绝对真实只能发生在事实产生的过程中，事后任何试图再现的努力只能是相对的，尽量接近事实本身的。正如有学者指出的那样：“在诉讼中所再现的只是法律意义上的事实，而非原始状态的实际事实。[2]审判上所能达到的只能是形式事实，而不可能是真实的事实。”[3]笔者认为，立法者追求个案实体绝对公正的诉讼目的实际上很难实现，相当一批案件的处理结果可能并不符合绝对的客观真实。但在这种指导思想之下，程序利益与实体利益、程序的外在价值与内在价值不可避免地会产生冲突，最终牺牲的只能是程序利益。而笔者认为，为追求个案的绝对公正而牺牲整个民事诉讼体系的程序利益，是得不偿失的。
（二）司法部门职能的扩张与当事人行使处分权的矛盾
根据私法自治的原理，只要不涉及损害国家利益、公共利益和他人的合法权益，当事人可以在私权的范围内任意地行使其处分权。当事人有权自主决定是否提起诉讼，向哪些主体主张权利，主张什麽权利等，法院不得随意干预。但由于我国民事程序超职权模式的影响，法院及相关机关恰恰在这方面被赋予了相当大的权力。法院、检察院可以在当事人未提出申请的情况下主动依职权引发再审程序。立法上做这样的规定，目的在于给法院纠正裁判中一切可能存在错误的机会，事实上我们也不能排除一些裁判或裁判所涉的部分内容确有错误存在的问题。但问题在于，如果当事人对此未提出异议，这就说明绝大多数人对这些裁判的结果是接受的，或者虽觉不满意，但从各种因素考虑，权衡利弊，决定放弃再审请权的行使。而此时法院、检察院若强行予以干预，岂不是构成对当事人处分权的侵犯，有违“私法自治”的民法原则？
（三）宽泛的再审条件与当事人的诉讼权利欠缺实质保护的矛盾
在追求绝对真实的诉讼目的的指导下，我国民事诉讼法在再审条件方面作了极为宽泛的规定，力图为再审申请人创造最有利的条件。但这样做的后果往往忽视了对方当事人的诉讼权益，造成双方当事人诉讼权利的一种不平衡状态。同时由于超职权主义色彩的渗入，法院的领导地位过于突出，双方当事人的诉讼权利又都受到一种压制，造成再审申请人诉讼权利形式上的宽泛和实质上并不能得到有效行使的尴尬局面，也造成申请再审案件的数量激增，给法院工作带来较大压力的不利局面。
二、 对我国民事再审程序改革若干问题的建议
（一）提起民事再审程序主体资格的问题。根据我国民事诉讼法规定，不仅当事人可以提起再审程序，而且同级法院的审判委员会、上级人民法院、最高人民法院和人民检察院都可以对法院的终审裁判提起审判监督程序。提起再审程序主体的多元化，是导致法院裁决没有司法权威和再审程序混乱的主要原因。
从实际需要看，我国民事再审程序中的一些过强的职权性规定也无太大的存在必要。以监督途径为例，目前我国由于法院自身监督和检察院抗诉提起再审的，几乎百分之百是由当事人申请或其反映而引起的。[4]靠法院、检察院自身主动检察、搜集材料而引发再审的情况微乎其微，而且在目前审判人员数量普遍不足的情况下，实际操作亦有较大难度。因此笔者认为，既然民事诉讼所规定的引发再审程序的三种方法实际上绝大多数源于当事人申请，那么在当事人尚有再审申请权期间，法院自身监督和检察院抗诉监督制度存在的必要性确实有待商榷。故笔者建议为了避免审判监督权与当事人处分权的冲突，现行民事审判监督程序在改革时可考虑以下几点：
1、在当事人有权申请再审的期限内，任何机关、组织及其成员均无权自行引发再审程序，除非由当事人自己提出再审请求。这是对当事人在私法范围内处分权的应有尊重。
2、在已超过申请再审的法定期限后，法院、检察院可以通过自身监督和抗诉监督途径对案件提起再审。但前提是必须由当事人提出申请，因为此时当事人已无法通过自身手段主动、直接地提起再审程序。
3、作为例外规定，在涉及公共利益、公共秩序和具有危害公序良俗性质的案件上，法院、检察院可以在没有当事人提出再审申请的情况下，自行提起再审程序。
（二）现行民事再审立案标准应予以细化。从现行民事诉讼法对再审立案标准的规定来看，由于规定本身不够明确、具体，造成司法实践中当事人认为申请再审符合条件而法院不予受理；法院认为当事人申请再审无理由却一审申请的难堪局面。再审事由的具体明确既有利于当事人行使其诉讼权，也便于法院审查决定是否应当受理当事人提起的再审。因此，改革再审制度的当务之急就是将诉讼中规定的再审立案标准予以细化，使之具体明确，具有可操作性。[5]再审立案标准既要符合中国的实际情况，又要体现现代司法理念，同时也要考虑适用审判监督程序实现司法公正与维护既判力，树立司法权威之间的合理平衡，防止再审立案标准规定过宽而造成再审启动的随意性。
我国民事诉讼法第169条规定申请再审的理由是：（1）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（2）原判决、裁定认定事实的主要证据不足的；（3）原判决、裁定适用法律确有错误的；（4）人民法院违反法院程序，可能影响案件正确判决、裁定的；（5）审判人员在审理案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。笔者认为，对这些法律条文的细化没有必要对第一条的内容逐一作出解释说明，如何在不违反现行诉讼法规定的情况下，作出尽可能合理、明确的解释，并且起到规范再审制度的作用，笔者考虑应该从以下四个方面来规范再审立案标准：
1、从实体方面，主要从证据的角度考虑，包括：①作为原判决依据的主要书证或物证系伪造、变造的；②证人、鉴定人所作出的证言、鉴定结论系伪造、变造的；③作为原裁判基础的另一裁判、仲裁机关的裁决，国家具体行政行为被依法变更或撤销的；④由于一方当事人的行为，对裁判结果具有决定意义的证据未能举证的；⑤有证据证明调解违反自愿原则或调解协议内容违反法律、行政法禁止性规定的；⑥主要证据取得违法或庭审时未经质证的。
2、从适用法律方面考虑即适用法律错误，影响公正裁判的，主要包括：①适用了失效或尚未生效的法律、法规和规章；②适用法律、法规以及参照规章错误的；③违反法律关于溯及力规定。
3、程序不合法，影响实体处理结果，主要包括：①审判组织未依法组成；②违反有关回避规定的；③遗漏应当参加诉讼且能独立主张权利的当事人；④剥夺或限制当事人法定诉讼权利的；⑤未依法送达，即缺席审理或判决的；⑥依法应当公开审理的案件未公开审理的；⑦违反案件管辖规定受理诉讼的；⑧其他严重违反法定程序的情况。
4、审判人员经查证属实有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。
上述再审立案标准，使当事人和法官易于把握并能够及时作出判断，避免了那种“当事人一纸申诉状，法官埋在案卷堆里”的现状。
（三）民事再审案件的立案程序问题。最高法院《关于人民法院立案工作的暂行规定》第22条规定，对当事人提起的再审申诉，认为符合受理条件的，应当登记后立卷审查。这一规定说明，再审案件是否需要立案再审的审查工作应由立案庭负负责。立案庭立卷审查后对符合条件的再审案件予以立案并移送审判监督庭再审。但在司法实践中，由于没有一套明确具体的行为规范供当事人和法官遵循，使再审立案工作极不规范。笔者对此初步设想如下：
1、当事人必须向有管辖权的人民法院专门受理再审申请的部门亲自递交再审申请；
2、再审申请必须具有法定事由，并且应当提供支持其诉讼的有关法律或事实依据。
3、有管辖权的人民法院收到当事人申请再审材料后，应当传唤申请再审人和被申请人到庭听证，并对当事人申请再审是否符合法定进行审查。当事人在法定期限内无正当理由没有到庭的，应当按自动撤回再审申请处理，以后也不能再另行提起申请。
4、对于符合法定事由的，有管辖权的人民法院应当裁定受理，并中止原判决的执行。对于不符合法定事由的，裁定不予受理。有管辖权的人民法院裁定不予受理的，在现时情况下可以允许当事人上诉，但最高人民法院不予受理的，当事人不能再行提起再审之诉。
（四）提起民事再审程序的诉讼时效问题。我国《民事诉讼法》规定，当事人申请再审，应当在判决裁定发生法律效力后两年内提出。这时对当事人申请再审在时间上的一般限制，法律另有规定的除外。当事人超过期限不行使权利的，视为权利人放弃再审诉权。但是在司法实践中却常常出现当事人明知裁判公正、合法，却不断申请再审，甚至利用再审故意拖延时间，延缓执行等问题。各法院也普遍认为，给予当事人再审申请的期限过长，正好使有些无理缠诉的当事人钻了空子，给法院的再审立案工作造成了很大的压力，同时也造成了诉讼资源的极大浪费。故笔者认为，应该缩短当事人申请再审的期限至判决裁定发生法律效力后1年内。
注释：
[1]章武生：《再审程序若干问题研究》，载于《法学评论》1995年第1期。
[2]柴发邦主编《体制改革与完善诉讼制度》。
[3]徐国栋：《论我国民法典的认识基础》，载于《法学研究》1992年第6期。
[4]景汉朝、卢子娟：论《民事再审监督程序之重》，载于《法学研究》1999年第1期。
[5]宋建立：《对现行再审制度的思考》。
