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售楼广告的效力/梁桦水

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 08:33:32  浏览:8530   来源:法律资料网
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售楼广告的效力

作者:梁桦水(梁鹏)


案情简介
原告:张女士
被告:北京市某房地产开发公司
案件介绍:
原告称其于2002年5月,原告到被告售楼处拟购买一套商品房,被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地,经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致,于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年,被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地,改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据,原告于2002年5月底入住,而停车场是在2002年底修建的,在小区规划图的位置上有此规划,且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求,如支持原告的诉讼请求将违反设计规划,并损害其他业主的利益,停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效;被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划,但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
案件评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征:
1,所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中,意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2,合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系,还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3,撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4,撤消权的行使具有时限,当事人不行使或迨于形式该权利,期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5,撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实,将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因,原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈,是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的,故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范,具体为:1,房地产预售、销售广告必须载明下列事项,即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的,应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号;2,房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间;房地产广告中对价格有表示的,应当清楚的表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限;......6,房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或建设中的,应当在广告中加以注明;.....10,房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的,应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么,楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢?我们认为,楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的,则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上,双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。


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武汉市信访工作条例

湖北省人大常委会


武汉市信访工作条例
湖北省人大常委会


(1992年12月19日武汉市第八届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 1993年7月25日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第二次会议批准)

目 录

第一章 总 则
第二章 受 理
第三章 信访者的权利和义务
第四章 信访工作部门及人员的职责
第五章 领导和监督
第六章 奖励与处罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了保护公民、法人和其他组织的合法权益,提高信访工作效率,维护信访活动的正常秩序和社会稳定,促进社会主义事业的发展,根据《中华人民共和国宪法》和有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市国家机关、社会团体和企业、事业单位依照本条例处理公民、法人和其他组织的来信来访。
第三条 公民、法人和其他组织依法进行的信访活动受法律保护。鼓励公民、法人和其他组织通过信访向国家机关和有关方面提出建议、批评和意见。
公民、法人和其他组织进行信访活动必须遵守宪法、法律和法规。
第四条 国家机关、社会团体和企业、事业单位处理信访,必须以事实为根据,以法律、法规为准绳,全心全意为人民服务,并接受人民群众的监督。
第五条 国家机关、社会团体和企业、事业单位根据需要确定工作部门或者专、兼职人员处理信访,并建立、健全信访工作制度。

第二章 受 理
第六条 国家机关、社会团体和企业、事业单位应当按照分级负责、归口办理的原则和各自的职责范围受理信访:
(一)应当由基层单位解决的,有关基层单位必须受理;不服基层单位处理或者对基层单位及其负责人进行控告、检举的,由主管部门、上一级单位或者有关国家机关受理。
(二)应当受理信访的单位已经合并的,由合并后的单位受理;已经撤销的,由上一级单位或者作出撤销决定的单位受理。
(三)涉及两个以上单位,一个单位难以处理的信访,由它们共同的上一级单位受理或者由上一级单位指定其中一个单位受理。
(四)对于不属本单位职责范围内的信访,应当向来信来访的公民、法人或者其他组织指明受理单位或者将信访材料转交有关单位。
(五)对于管辖不明,难以确定受理单位的信访,上级机关可以指定受理单位。
第七条 受理信访的单位对信访事项应当分别情况按如下方式处理:
(一)受理单位有权直接调查处理的,一般应当在接受之日起一个月以内处理完毕,情况复杂的,三个月以内处理完毕,将结果直接答复来信来访的公民、法人或者其他组织;情况紧急的,受理单位应当及时处理。
(二)受理单位不能直接调查处理的,应当在接受之日起五日以内将信访材料转给有权调查处理的单位,承办单位应当依照前项规定处理。
(三)受理单位对于国家权力机关、上级机关或者主管部门交办的信访事项应当在接受之日起三个月以内处理完毕,将结果书面报告交办单位;不能按期报告结果的,应当向交办单位说明原因并请求延期;交办单位认为处理不当的,可以退回受理单位,限期重新调查处理。
受理单位对于信访中有较大参考价值的意见、建议和人民群众反应强烈的问题,在按照前款规定办理的同时,并送有关单位及其负责人研究处理。
第八条 严禁将控告、检举人的情况及其材料泄露或者转交给被控告、被检举的单位或者个人。
第九条 受理单位对公民、法人和其他组织通过信访反映的问题,凡是符合法律、法规及有关政策的,应当及时解决,不得推诿、拖延;一时办不到的,应当说明情况;要求过高或者无正当理由的,应当说服教育。
第十条 公民、法人和其他组织对信访处理不服的,可以向处理单位的上一级机关或者主管部门申请复查。复查机关和部门应当在接到复查申请之日起二个月以内作出复查处理决定。对不服复查决定而又提不出充分理由的信访,有关单位不再受理。
受理信访单位的负责人、上级国家机关或者主管部门发现已经复查处理的信访,其处理确有错误的,可以决定再复查处理。
第十一条 应当通过仲裁、行政复议或者诉讼解决的信访问题,由有关仲裁机构、行政机关或者司法机关依照法定程序处理。

第三章 信访者的权利和义务
第十二条 公民、法人和其他组织享有下列信访权利:
(一)提出建议、批评和意见;
(二)进行申诉、控告或者检举;
(三)反映情况,或者要求解决实际问题;
(四)催促处理或者申请复查。
任何单位、个人对公民、法人和其他组织和申诉、控告或者检举不得压制和打击报复。
国家机关及有关方面对公民、法人和其他组织通过信访提出有助于改进工作的建议和意见,应当给予支持和采纳。
第十三条 公民、法人和其他组织进行信访活动应当如实反映情况,遵守信访工作制度,配合信访部门正确处理信访,并服从正确的处理。
第十四条 公民、法人和其他组织进行信访活动时不得有下列行为:
(一)哄闹、无理纠缠,妨碍有关单位的正常工作;
(二)辱骂或者殴打有关工作人员;
(三)损坏公私财物;
(四)捏造或者歪曲事实,诬告陷害他人;
(五)公开张贴或者散发信访材料。

第四章 信访工作部门及人员的职责
第十五条 信访工作部门及人员的职责是:
(一)受理信访;
(二)调查处理信访问题,或者向单位负责人提出调查处理意见;
(三)督促办理信访事项,进行必要的协调;
(四)综合、研究信访情况,及时提出建议或者报告;
(五)宣传法律、法规和政策。
第十六条 国家机关、社会团体和企业、事业单位的信访工作人员应当认真、客观、公正地处理信访问题,并注重实际效果。
第十七条 任何信访工作人员不得有下列行为:
(一)泄露来信来访者的个人隐私或者其他应保守秘密的事项;
(二)侮辱、殴打来访人;
(三)利用处理信访谋取私利;
(四)其他违纪违法行为。
第十八条 信访工作人员发现来访人患有精神病或者严重传染病的,应当通知来访人的工作单位或者法定监护人协助处理,必要时可以通知公安、卫生部门处理。

第五章 领导和监督
第十九条 国家机关及主管部门应当加强对本地区、本系统信访工作的领导和监督,定期检查并研究、解决信访工作中的重大问题。
国家机关、社会团体和企业、事业单位应当加强对本单位信访工作的领导,督促本单位信访工作部门及人员认真履行职责,并为信访工作提供必要的条件。
第二十条 国家机关、社会团体和企业、事业单位的负责人应当直接阅处重要来信,定期接待来访人,主持研究处理或者协调处理重要或者疑难的信访问题。
各机关、单位应当明确一位负责人分管信访工作。
第二十一条 国家机关、社会团体和企业、事业单位应当公开信访工作制度和其他有关办事制度,主动接受人民群众的监督。

第六章 奖励与处罚
第二十二条 公民、法人或者其他组织在信访活动中有下列情形之一的,由信访部门报请上级机关或者建议有关部门给予表彰、奖励:
(一)提出的意见、建议,对经济建设和社会发展有突出贡献的;
(二)提出的批评,对改进国家机关、社会团体、企业、事业单位的工作有重大作用的;
(三)控告、检举违纪、违法和犯罪活动,对保护国家、集体、公民的利益和维护社会秩序有显著成效的。
第二十三条 对信访工作做出显著成绩的单位和工作人员,有关国家机关、单位应当给予表彰、奖励。
第二十四条 国家机关、社会团体和企业、事业单位工作人员在信访工作中有下列情形之一的,由其所在单位或者主管部门给予批评教育或者行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)应当受理而拒不受理或者不按照规定时限处理,造成不良后果的;
(二)对交办的信访事项,扣压或者拖延不办的;
(三)泄露控告、检举的内容,致使控告人、检举人受到打击报复的;
(四)将应当保守秘密的工作事项告诉来信来访人,造成不良后果的;
(五)违反本条例的其他行为。
第二十五条 对公民、法人和其他组织依法行使信访权利进行压制和打击报复的,由所在单位或者上级机关责令改正或者给予行政处分;国家工作人员进行打击报复构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 公民在信访活动中违反本条例规定,情节较轻的,由信访工作人员给予劝告和批评教育,或者建议其所在单位教育处理;违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关给予处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
法人或者其他组织在信访活动中违反本条例规定的,比照前款规定追究有关负责人的责任。

第七章 附 则
第二十七条 本条例由武汉市人民代表大会常务委员会负责解释。
第二十八条 本条例自公布之日起施行。



1993年7月25日

最高人民法院关于正确确认企业借款合同纠纷案件中有关保证合同效力问题的通知

最高人民法院


最高人民法院关于正确确认企业借款合同纠纷案件中有关保证合同效力问题的通知

1998年9月14日,最高人民法院


各省、自治区、直辖市高级人民法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:
近来发现一些地方人民法院在审理企业破产案件或者与破产企业相关的银行贷款合同纠纷案件中,对所涉及的债权保证问题,未能准确地理解和适用有关法律规定,致使在确认保证合同的效力问题上出现偏差,为此特作如下通知:
各级人民法院在处理上述有关保证问题时,应当准确理解法律,严格依法确认保证合同(包括主合同中的保证条款)的效力。除确系因违反担保法及有关司法解释的规定等应当依法确认为无效的情况外,不应仅以保证人的保证系因地方政府指令而违背了保证人的意志,或该保证人已无财产承担保证责任等原因,而确认保证合同无效,并以此免除保证责任。
特此通知。