论商品房预售中对消费者权益的保护/付新民
作者:法律资料网 时间:2024-07-05 20:52:43 浏览:9634
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论商品房预售中对消费者权益的保护
付新民
摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
关于村级公益事业一事一议中央财政奖补事项的通知
财政部
关于村级公益事业一事一议中央财政奖补事项的通知
财预[2009]5号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
为支持地方开展村级公益事业一事一议建设财政奖补试点工作，根据《国务院农村综合改革工作小组 财政部 农业部关于开展村级公益事业建设一事一议财政奖补试点工作的通知》（国农改[2008]2号）、《国务院农村综合改革工作小组关于在联系村所在县（市）开展村级公益事业建设一事一议财政奖补试点的通知》（国农改[2008]4号）精神，现就有关事项通知如下：
一、奖补原则
（一）适当奖补，客观公平。村级公益事业建设属于地方事权，为促进村民民主建设，并考虑取消劳动积累工和农村义务工对村级公益事业建设的影响，中央财政在地方财政奖补的基础上，对村级公益事业建设一事一议予以适当支持和奖补，奖补力求客观公平。
（二）分清责任，建立机制。村级公益事业具有准公共产品的性质，要在划分事权、分清责任、分级负责的基础上开展村级公益事业建设，建立村级公益事业建设的投入分担机制。跨村以及村以上范围的公益事业建设项目投入应主要由各级政府分级负责，由现有的投入渠道解决；村内小型水利、村内道路、环卫设施、植树造林等村民直接受益的公益事业，以村民通过一事一议筹资筹劳和村集体经济组织投入为主，国家适当给予奖补；农民房前屋后的修路、建厕、打井、植树等投资投劳由农民自己负责。
（三）直接受益，注重实效。一事一议财政奖补项目必须考虑村级集体经济组织、农民和地方财政的承受能力，重点支持农民需求最迫切、反映最强烈、利益最直接的村级公益事业建设项目，适当向贫困村倾斜，提高项目效用，使农民直接受益，防止盲目攀比。
二、奖补办法
（一）奖补范围。一事一议财政奖补范围主要包括以村民一事一议筹资筹劳为基础、目前支农资金没有覆盖的村内水渠（灌溉区支渠以下的斗渠、毛渠）、堰塘、桥涵、机电井、小型提灌或排灌站等小型水利设施，村内道路（行政村到自然村或居民点）和户外村内环卫设施、植树造林、村容村貌改造等村级公益事业建设。
（二）奖补因素。考虑乡村人口、农村劳动力、试点省份规定的一事一议筹资筹劳上限标准、地方财政（包括省级、地市级、县级、乡镇财政）对村级公益事业建设一事一议奖补金额、地方财力状况等客观因素，并适当向中西部省份倾斜。对农民规定范围内的筹劳折资标准，由于各地情况不一样，统一按每个工日20元标准折算。
（三）奖补比例。政府对农民通过一事一议筹资筹劳开展村级公益事业建设按照三分之一的比例予以补助，所需政府补助资金由地方财政承担三分之二，中央财政通过奖补的方式承担政府补助资金的三分之一，并考虑地方财政困难程度调整确定各地奖补系数。中央财政对地方财政奖补资金的上限，按照规定的当地农民一事一议筹资筹劳上限标准及政府补助比例计算确定。
（四）计算公式
当地方财政安排奖补资金规模不超过按照当地农民一事一议筹资筹劳上限标准及政府补助比例计算确定数额时：
中央财政对某地区财政奖补数额=该地区地方财政对一事一议财政奖补金额×中央财政奖补系数
当地方财政安排奖补资金规模超过按照当地农民一事一议筹资筹劳上限标准及政府补助比例计算确定数额时：
中央财政对某地区财政奖补数额=该地区按照当地农民一事一议筹资筹劳上限标准及政府补助比例计算确定的地方财政奖补金额×中央财政奖补系数
三、财政奖补资金的管理和使用
试点地区要高度重视，加强财政奖补资金的管理和使用，确保村级公益事业建设一事一议财政奖补试点工作的顺利进行。
（一）实行资金预拨和清算制。为支持一事一议项目建设，上级财政可预拨部分奖补资金，实行建设和奖补并行，在项目竣工验收合格后办理清算，多退少补。村级公益事业建设一事一议财政奖补资金在“对村级一事一议的补助”科目中反映。地方财政要将中央财政安排的奖补资金用于支持村级一事一议建设，不得截留、挪用。
（二）实行报账制。试点县（市）要按照新农村建设规划和群众意愿，建立一事一议项目计划，量力而行，分步实施。要按照不同的项目实施主体和项目金额大小，分别实行县级报账制和乡镇报账制，只有在村民筹资、村集体投入、社会捐赠资金到账，具备项目开工条件后，才能由村级提出申请，由县级或乡镇财政部门按工程进度拨付资金。
（三）实行公示制。试点省份和地区要按照政府信息公开的要求，全面公开一事一议财政奖补的政策标准、实施办法、办事程序和服务承诺。一事一议奖补项目要有村民代表实施项目全程监督和管理。已建成的一事一议奖补项目，乡镇或村民委员会要将项目资金（实物）的安排使用情况向全体村民公示，得到村民认可。
（四）加大监督考核力度。财政部门要加大管理力度，加强对财政奖补资金管理使用情况的监督检查和绩效考核。对财政奖补资金管理和使用中的违法行为，依据《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）等有关规定追究法律责任。
财政部
二00九年一月十九日
河北省消费纠纷仲裁暂行规定
河北省人民政府
河北省消费纠纷仲裁暂行规定
河北省人民政府
第一条 为及时解决消费纠纷，保护消费者的合法权益，根据《河北省保护消费者合法权益条例》的有关规定，制定本规定。
第二条 县级以上（含县级）行政区域设消费纠纷仲裁委员会。
消费纠纷仲裁委员会是经同级人民政府授权，由工商行政管理、物价、标准计量、商检、卫生和消费者协会等管理部门、社会团体的人员以及有关专业技术人员、法律工作者组成的处理消费纠纷案件的仲裁组织。
第三条 消费纠纷仲裁委员会主要受理同级消费者协会调解无效或当事人申请仲裁的消费纠纷案件。
第四条 消费纠纷仲裁委员会接受上级消费纠纷仲裁委员会的监督与指导。
第五条 消费纠纷仲裁实行一次性裁决制度。
第六条 消费纠纷案件的仲裁，由销售或服务地的消费纠纷仲裁委员会管辖。
人民法院已受理的消费纠纷案件，消费纠纷仲裁委员会不予受理。
第七条 消费纠纷仲裁委员会由主任、副主任和委员若干人组成。
第八条 消费纠纷仲裁委员会设专职仲裁员、书记员若干人，受理消费纠纷事宜。
根据需要可以聘请专业技术人员和法律工作者任兼职仲裁员，兼职仲裁员在执行任务时与专职仲裁员享有同等权利。
第九条 消费纠纷仲裁委员会在处理消费纠纷案件时，应指定一名仲裁员进行调解，调解达成协议的，制作调解书；调解无效时，由仲裁员二人和消费纠纷仲裁委员指定的首席仲裁员一人组成仲裁庭裁决。
仲裁庭评议案件，实行少数服从多数的原则。疑难案件的处理可以提交消费纠纷仲裁委员会讨论决定。
评议案件应制作笔录，由仲裁员签名。评议中的不同意见必须如实记入笔录。
第十条 仲裁人员与所办理的消费纠纷仲裁案件有利害关系的，应自行申请回避。当事人有权要求与消费纠纷有利害关系的仲裁人员回避。首席仲裁员的回避，由消费纠纷仲裁委员会主任决定；仲裁员的回避，由首席仲裁员决定。
第十一条 消费纠纷案件当事人可委托他人代理申请和应诉。但必须向消费纠纷仲裁委员会递交委托书，写明委托事项和权限。
二人以上对同一消费纠纷标的联合申请仲裁的，应推举一名代表代理。
第十二条 申请仲裁的时效，按法律、法规有关规定执行。
第十三条 申请消费纠纷仲裁，应递交申请书，并按照被诉人数提交副本。
申请书应当写明申诉方和被诉方的姓名或名称、地址，申请的理由和要求，证据、证人姓名和住址。
第十四条 对符合本规定的申请，消费纠纷仲裁委员会应在七日内立案；不予受理的，应在十日内通知申诉方，并说明理由。
消费纠纷立案后，应当在五十日内进行调查，并调解或仲裁结案。疑难案件经上级消费纠纷仲裁委员会批准可延长十五日。
第十五条 消费纠纷案件受理后，应在五日内将申请书副本送达被诉方，被诉方在收到申请书副本十五日内向仲裁庭提交答辩书和有关证据。’
被诉方不按时或者不提交答辩书不影响消费纠纷的审理。
第十六条 消费纠纷仲裁委员会有权就申诉事项调查取证，有关单位应如实提供材料，出具证明。
委托进行技术鉴定或检验的，受托单位应按照委托项目认真负责地进行鉴定或检验，出具鉴定或检验报告。
第十七条 仲裁庭开庭前三天，应将开庭时间、地点以书面方式通知当事人。经两次通知被诉方无正当理由拒不到庭的，可作缺席仲裁；申诉方无正当理由拒不到庭的，按撤诉处理。
第十八条 仲裁结果应制作仲裁决定书。仲裁决定书应当写明：
（一）申诉方和被诉方的姓名或名称、地址，代表人或代理人姓名、职业、地址；
（二）申请理由，争议的事实和要求。
（三）裁决认定的事实、理由和适用的法律、法规和规章；
（四）裁决结果和仲栽费用的负担。
（五）不服裁决的申请复议和起诉期限。
仲裁决定书由仲裁员署名，加盖消费纠纷仲栽委员会印章。
对裁决内容当即履行的，可不制作仲裁决定书，但应记入笔录，由双方当事人签字和盖章。
第十九条 当事人一方或双方对仲裁不服的，可在收到仲裁决定书之日起十五日内申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议又不起诉的，仲裁决定书即发生法律效力。
消费纠纷仲裁委员会接受复议申请，应另行组成仲裁庭复议。经复议改变或维持原裁定，当事人仍不服的，可按上款规定向人民法院起诉。
第二十条 上级对下级消费纠纷仲裁委员会已经发生法律效力的裁决，在裁决之日起三个月以内发现确有错误的，有权指令其重新裁决。
重新裁决案件应按本规定第十九条第二款的规定办理。
第二十一条 对已送达的发生法律效力的调解书、仲裁决定书，当事人应当自觉履行。逾期不履行的，由消费纠纷仲裁委员会申请人民法院强制执行。
第二十二条 消费纠纷仲裁可收取仲裁费，仲裁费由败诉方承担；当事人部分胜诉，部分败诉的，按比例分担。具体收费标准按本省有关规定另行制定。
第二十三条 本规定由河北省工商行政管理局负责解释。
第二十四条 本规定自发布之日起施行。
1989年10月16日
